英国房产法庭裁定：免除重大维修工程咨询程序

本案由 Whitestone House Limited (申请人) 提交至一级法庭(房产庭)，涉及位于伦敦 Summers Street 的一处房产。该房产是一个由 25 个公寓单元组成的改建楼宇，设有地下停车场和电梯，同时包含 2 个商业单元。

申请人是该房产的房东，其管理代理为 Hurford Salvi Carr。被申请人则是该楼宇内 25 个公寓单元的长期承租人(long leaseholders)。

根据申请人的陈述，一次维护检查发现地下停车场缺乏火灾探测系统，原因是原有电缆存在缺陷。这使得一旦发生火灾，楼上居住单元的警报系统将无法正常激活，因此，进行更换火灾警报电缆和所有热探测器等重大维修工程(major works)具有极高的必要性。

申请人寻求根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条 ZA 款，获得追溯性(retrospective)的豁免，以免除就上述重大维修工程进行法定咨询程序的要求。

核心争议点在于：在进行涉及生命安全的重大维修工程时，是否必须严格遵守《1985 年房东与租客法》规定的咨询程序？

法庭的关注点在于，申请人是否已充分履行了告知义务，以及被申请人（长期承租人）是否对该工程的必要性或执行时间提出了异议。申请人已获取了两个估价，并因工程的紧急性，已指示承包商进行施工。

一级法庭(房产庭)于 2025 年 8 月 13 日作出裁定，该裁定基于申请人提交的书面证据，且未收到任何被申请人的反对意见或证据。

法庭明确指出，本案的法律测试源自最高法院的判例，其目的是保护租客不因不当工程或支付超出合理范围的费用而受损。

法庭最终裁定支持了申请人，主要基于以下两点：

• 无异议原则：法庭认为，被申请人已收到相关申请和证据，且没有任何一方提出异议，这一点被法庭赋予了极大的权重。
• 工程必要性：法庭确认了进行这些纠正性火灾探测工程的必要性。

本案的法律基础是《1985 年房东与租客法》第 20 条 ZA 款。法庭援引了最高法院在 Daejan Investments Ltd v Benson & Ors [2013] UKSC 14 的判决精神，强调了咨询程序的立法目的在于保护租客的利益，确保其不会为不适当的工程或超额费用买单。

法庭的裁决重点在于，它关注的不是申请人已经产生的实际成本，而是程序是否已得到充分满足。当所有相关方均未提出异议时，法庭倾向于认为程序上的障碍已解除，从而允许工程的进行。

对于房东和物业管理方而言，本判决强调了在进行涉及安全和重大维修工程时，尽管法律规定了严格的咨询程序，但如果能证明工程的极端必要性，并且能够积极履行通知义务，同时最好能争取到所有相关方的默许或无异议，将极大地增强申请豁免程序的成功率。

物业管理方必须确保所有通知（如 Notice of Intention）的送达是完整和及时的。如果工程涉及生命安全（如火灾系统），其紧急性可以作为说服法庭的关键论据，但仍需以书面证据支持。