一级法庭裁定：免除物业维修工程的咨询程序

本案由 St. Peter’s Quarter Residents Association Limited（申请人）根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20ZA 条款，向一级法庭(房产庭)提交了申请。该申请旨在寻求豁免（dispensation）进行法定咨询程序，该程序由《1985 年房东与租客法》第 20 条规定。

涉及的物业是位于 1 -11 Phoenix Boulevard, York, YO26 4WY 的一处由 6 个独立住宅单元组成的物业。申请人是该物业的管理公司，而被申请人（respondents）则是这些住宅单元的承租人（leaseholders）。

申请人指出，2024 年 1 月，该物业的顶层单元（9 号和 11 号）出现了渗漏问题。经承包商检查，发现箱式排水沟（box gutter）的防水毡（felt lining）以及山墙屋顶（pitched roof）的边缘瓦片（ridge tiles）需要重新处理。由于存在健康与安全风险，申请人指示承包商进行维修，以防止进一步漏水和霉菌滋生。

本案的核心争议焦点在于：申请人是否可以绕过《1985 年房东与租客法》规定的法定咨询程序，直接对物业进行必要的维修工程（即“The Works”）。

申请人寻求的豁免范围是针对修缮屋顶瓦片和箱式排水沟防水毡的工程。根据法律规定，通常在进行此类影响承租人居住环境的重大维修工程前，必须履行严格的咨询程序，以确保所有相关方知情并参与决策。

因此，本案的法律争议点集中于：申请人提供的证据和维修的紧迫性，是否足以让一级法庭(房产庭)认定，豁免这一咨询程序是“合理的”（reasonable）。

一级法庭(房产庭)最终作出裁定，同意申请人的请求，即作出裁定，免除对 1 -11 Phoenix Boulevard 的维修工程进行咨询的要求。

法庭的裁决是基于对案件材料的全面审阅。法庭注意到，申请人提交了详细的案例陈述书和支持文件，阐述了漏水问题的严重性和维修的必要性。更重要的是，法庭观察到，所有被申请人均未向法庭提交任何反对该申请的陈述书，且申请人也确认没有收到任何直接反对意见。

鉴于以上情况，法庭认为，无需进行现场勘察，仅凭现有文件和各方的立场，即可做出具有约束力的裁定。

本案的法律基础主要依据《1985 年房东与租客法》第 20ZA 条款。该条款赋予了法庭权力，可以在“确信豁免这些要求是合理的”（if satisfied that it is reasonable to dispense with the requirements）的情况下，作出豁免咨询要求的裁定。

法庭在判决中引用了最高法院（Supreme Court）的判例，特别是 Daejan Investments Limited v Benson and Others [2013] UKSC 14 案。该判例确立了在评估豁免合理性时，法庭需要考虑是否会对承租人（leaseholders）造成任何相关的损害（prejudice）。

法庭强调，虽然法律举证责任（legal burden of proof）始终在房东（landlord）一方，但确定相关损害的事实上举证责任（factual burden of identifying some relevant prejudice）则在于承租人一方。

本判决为房产管理和维修工程的决策提供了重要指导。对于物业管理公司而言，当面临紧急的、影响居住安全的维修需求时，应充分准备详细的工程报告、安全风险评估和维修的紧迫性证据。

如果物业的维修工作具有高度的必要性和时间敏感性，且所有相关承租人均未提出异议，那么申请豁免法定咨询程序的可行性就会大大增加。然而，申请人必须始终注意，法庭的最终裁定权在于“合理性”的判断，而非仅仅依赖于程序上的缺失。

建议物业方在准备申请时，应主动收集所有可用的、证明“合理性”的证据链条，并确保所有潜在的利益相关方都已了解情况，以增强豁免申请的说服力。