一级法庭裁定：关于物业维修工程的豁免程序解读

本案由 Onward Homes Limited（申请人/Applicant）于 2023 年 2 月 3 日提交至一级法庭(房产庭)(First-tier Tribunal Property Chamber)。

• 申请人寻求根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20ZA 条款，豁免（dispense with）对位于 Liverpool 的 1-12 Glovers Court 的特定维修工程（the Works）进行法定咨询程序。

• 该物业（the Property）位于一个保护区内，由 12 个独立公寓组成，这些公寓的产权属于不同的承租人（leaseholders/Respondents）。申请人是该物业的永久产权（freehold）所有人。

• 法庭审理过程中，申请人提交了相关文件，但法庭确认，所有被申请人（Respondents）均未提交反对该申请的陈述书。

本案的核心争议点在于：申请人是否满足了法律要求，可以豁免（dispensation）进行法定咨询程序，以便推进对该物业的维修工程。

• 法律依据主要围绕《1985 年房东与租客法》第 20 条和第 20ZA 条款。第 20ZA 条款规定，法庭只有在“确信豁免该要求是合理的”（reasonable）时，才能作出裁定。

• 争议焦点延伸至维修工程的成本分摊问题，即物业服务费（service charge）的构成和支付责任。成本将由申请人（Applicant）和通过物业服务费（service charge）支付的储备基金（reserve fund）共同承担。

• 此外，法庭需要判断申请人是否已履行了所有必要的程序，例如获取足够数量的报价，以证明其行为的合理性。

法庭最终作出裁定（determination），同意豁免了对 1-12 Glovers Court 进行维修工程的法定咨询要求。

• 法庭认为，由于所有被申请人均未提出反对意见，且各方均未要求举行听证会，同时法庭掌握了足够的信息来做出决定，因此无需进行现场勘验（inspection）。

• 法庭的裁决是基于对程序和证据的综合判断，而非基于被申请人的明确同意。这体现了法庭在程序正义和效率之间的平衡。

• 裁定明确了豁免的范围，即仅针对《1985 年房东与租客法》第 20ZA 条款规定的咨询要求。

本案的法律基础是《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的相关条款，特别是第 20ZA 条款。

• 法庭援引了最高法院（Supreme Court）在 Daejan Investments Limited v Benson and Others [2013] UKSC 14 案中的判例法。该判例确立了在考虑豁免时，法庭必须评估是否会给承租人（leaseholders）造成任何相关的损害（prejudice）。

• 判例指出，虽然举证责任（legal burden of proof）始终在房东（landlord）一方，但确定相关损害的事实上责任（factual burden）则在于房东。法庭有权在豁免时设定条件，例如要求房东减少索赔的物业服务费（service charge）。

• 法庭强调，在作出裁定时，必须严格遵循“合理性”（reasonableness）的标准。

对于持有长期租赁产权（leasehold）的业主和房东而言，本案提供了重要的实践指引：

• 程序合规性至关重要： 即使没有明确的反对意见，房东仍需确保其提出的维修计划和费用分摊方案（如物业服务费/service charge）在程序上是无可指摘的。申请人方需证明其已尽到最大努力获取多个报价。

• “合理性”的判断： 豁免法定咨询程序并非易事，法庭会严格审查申请人是否已充分履行了所有程序步骤，包括进行充分的“第 20 条咨询程序”（Section 20 consultation）。

• 风险管理： 业主应密切关注物业服务费（service charge）的构成，并准备好应对法庭可能设定的限制性条件，以避免后续的法律纠纷升级至上级法庭(土地庭)(Upper Tribunal (Lands Chamber))。