一级法庭裁定：免除重大维修工程咨询程序

本案由 Fernleigh Gardens Residents Association Limited (申请人) 提交至一级法庭(房产庭) (First-tier Tribunal Property Chamber)，涉及位于 Cornwall 的 1-25 Fernleigh Gardens 房产。

申请的核心诉求是寻求免除根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条规定的，关于进行重大维修工程 (major works) 的咨询要求。

该房产由多个单元组成，涉及保留停车场墙体 (retaining car park wall) 的维修和重建工作。申请人指出，由于该墙体在 2025 年 9 月 11 日部分坍塌，存在迫在眉睫的严重安全风险。因此，他们认为等待标准的 60 天咨询期是不可接受的，必须立即采取行动进行修复。

争议的焦点在于：鉴于保留停车场墙体存在迫在眉睫的结构安全隐患，申请人是否可以根据《1985 年房东与租客法》第 20 条ZA款，免除必须对所有承租人 (leaseholders) 进行的正式咨询程序 (Section 20 consultation)。

申请人强调，现场情况的紧急性是支持免除咨询的主要论据。他们认为，延误工程不仅会增加危险性，还会增加成本，因此必须绕过常规的咨询流程，直接进行必要的抢修和重建工作。

法庭需要判断，在面对此类紧急安全威胁时，法律是否允许其豁免标准的程序性要求。

一级法庭(房产庭)做出了正式的裁定 (DECISION)。法庭裁定批准了申请人免除第 20 条咨询程序的请求 (dispensation under Section 20ZA of the Landlord and Tenant Act 1985)。

然而，该裁定具有严格的限制性：

• 范围限制： 豁免仅限于申请中明确指出的、与维修和重建该保留停车场墙体相关的工程和费用。
• 成本审议： 法庭明确指出，本次裁定并未对工程费用的合理性 (reasonable) 或支付义务作出任何裁定。

因此，虽然程序上获得了“通行证”，但后续的费用支付和工程范围仍需严格遵守法庭的限定。

本案的法律基础主要围绕《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的程序性规定展开。第 20 条规定了房东在进行重大维修工程前必须履行咨询义务，以保护所有承租人 (leaseholders) 的利益。

申请人援引了第 20ZA 款，该条款允许在特定紧急情况下，在满足严格条件时，豁免上述咨询要求。法庭在审理时，重点考察了申请人提供的证据，即墙体坍塌的实际情况和安全风险的紧迫性，以此来判断是否符合法律规定的“紧急”例外情形。

本判决为处理涉及紧急安全隐患的共用区域维修项目提供了重要指导。对于业主委员会或物业管理方而言，当面对结构性安全风险时，应立即收集工程报告、照片和专家意见，以证明“延误将增加危险和成本”这一核心论点。

实践中，应注意区分“程序豁免”与“费用支付”两个层面。即使获得了免除咨询的裁定，也绝不意味着费用支付的合理性问题自动解决。后续的费用分摊和支付，仍需依据其他法律条款或进一步的法庭程序来确定，切勿仅凭程序豁免而放松对财务审核的警惕。