一级法庭裁定：免除咨询程序，进行物业维修工程

本案由 Victoria Court Property Management Limited（即“申请人”）向一级法庭(房产庭)提起，案件编号为 MAN/00BL/LDC/2024/0073。该物业位于 1-36 Victoria Court, Stocks Park Drive, Horwich, Bolton, BL6 6DF，由 36 个自给自足的住宅公寓组成，共三层。

申请人是该物业的管理公司，而“被申请人”则是这些公寓的长期租赁产权(leasehold)持有者。根据样本的《租赁合同/租约》(lease)，当前的租期为 125 年，始于 1991 年 1 月 31 日。

申请人寻求根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20ZA 条的豁免权，以进行一项关键的维修工程——即对物业进行“重新点位”(re-pointing)，目的是解决严重的潮湿问题。

争议的核心在于：物业管理公司是否可以绕过《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的法定咨询程序，直接对物业进行维修？

申请人提交的陈述书强调了维修的紧迫性。他们指出，物业的业主和租客已经存在呼吸道/健康方面的担忧，而潮湿、霉菌和渗水问题正在加剧这些健康风险，并影响了居住者的心理健康。

申请人进一步论证，由于获取维修报价是一个耗时的过程，如果为了遵守完整的第 20 条咨询程序而延迟维修，将可能对居住者的健康造成进一步的损害。因此，申请人请求法庭裁定豁免（dispensation）这一法定程序。

法庭最终作出裁定，根据《1985 年房东与租客法》第 20ZA 条，批准了申请人免除与被申请人进行咨询的要求。

法庭的裁决明确指出，允许申请人对 1-36 Victoria Court 进行《附表 1》所述的维修工程。法庭认为，鉴于物业存在严重的潮湿问题，且延误进行维修将对居住者的健康构成实质性威胁，因此豁免法定咨询程序是“合理的”。

值得注意的是，法庭在审理过程中确认，被申请人并未提交反对申请的陈述，且双方均同意仅凭书面材料进行裁定，无需进行现场勘查。

本案的法律基础主要依据《1985 年房东与租客法》第 20ZA 条。该条款赋予了法庭权力，允许其在“确信豁免这些要求是合理的”的情况下，作出裁定来免除法定咨询要求。

法庭在判决中引用了该法案的规定，并强调了“合理性”(reasonableness)这一核心法律标准。这表明，在涉及业主和租客利益的重大维修决策中，法庭会权衡程序正义与实际生活安全需求之间的平衡点。

此判决再次强调了在执行涉及物业重大维修工程（major works）时，必须严格遵守相关法律框架，但同时，法庭也保留了在紧急情况下，基于“合理性”进行灵活裁定的权力。

对于物业管理公司和业主而言，本案提供了一个重要的实践指引：当物业面临如严重潮湿、霉菌等威胁居住者健康的紧急状况时，应积极准备法律文件，并明确论证“延误的风险”大于“程序不合规的风险”。

物业管理方在寻求豁免时，必须提供强有力的证据链，证明健康风险的严重性、维修的必要性，以及为何无法在正常咨询流程内完成工作。这要求管理方具备高度的法律预见性和专业论证能力。

此外，本案提醒所有相关方，即使没有明确的反对意见，也应主动了解并掌握相关法律条款，以避免在后续的物业管理和维修决策中陷入程序僵局。