一级法庭裁定：豁免重大维修工程的咨询程序

本案由“The Salcombe Company Limited”作为申请人 (Applicant)，代表该地块的长期租赁产权(leasehold)的业主，向一级法庭(房产庭)提起申请。该物业位于 Salcombe，是一个由 36 个公寓组成的建筑群，最初建于 1890 年代，后于 1980 年代改建为公寓。

申请人的目的是寻求豁免（dispensation）《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条规定的咨询要求。此次维修工作是由于在 8 号公寓的天花板空腔内发现了石棉 (asbestos)，需要进行处理。

申请人指出，这些石棉材料已经受损并掉落到公寓内部，因此需要进行处理。法庭审理时，申请人提交了相关申请文件，案件的性质涉及管理公司（management company）的责任范围。

本案的核心争议点在于：房东 (landlord)是否必须严格遵守《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的咨询程序，才能进行涉及重大维修工程（major works）的费用分摊？

申请人寻求的豁免，即根据《1985 年房东与租客法》第 20ZA 条，要求一级法庭(房产庭)裁定豁免这些咨询要求。如果无法豁免，则可能影响到维修工程的进行，特别是考虑到石棉处理的紧迫性。

法庭的审理重点，是判断是否“合理 (reasonable)”豁免这些程序。这涉及到法律上关于“程序正义”与“实际维修需求”之间的权衡，即程序是否应优先于解决实际的结构安全和健康问题。

一级法庭(房产庭)最终作出裁定 (determination)，授予了豁免 (dispensation)。具体而言，申请人获得了豁免《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的咨询要求，从而可以推进处理发现的石棉等重大维修工程。

法庭的裁决是基于对法律条文的解读，特别是援引了最高法院 (Supreme Court) 在 Daejan Investment Limited v Benson et al 案中的指导意见。法庭强调，在某些情况下，如果维修工程的范围、质量和成本不受程序不合规的影响，则应倾向于授予豁免。

本次裁定表明，在紧急或技术性维修面前，法律程序可以根据“合理性”原则进行调整，以确保物业的实际维护工作能够顺利进行。

本案主要依据《1985 年房东与租客法》的两个关键条款：

1. 第 20 条 (Section 20)：规定了当出租人 (lessor)进行成本超过特定金额的维修工程时，每个承租人 (lessee)的贡献额度限制，前提是必须完成相关咨询程序或获得法庭豁免。
2. 第 20ZA 条 (Section 20ZA)：赋予一级法庭(房产庭)权力，可以在满足“合理性”标准时，裁定豁免上述咨询要求。

法庭的分析参考了最高法院关于“偏见 (prejudice)”的判断标准，强调了承租人 (lessee)负有举证责任，必须证明其因程序缺失而遭受了实际的经济或法律上的不利影响。

对于物业管理方和长期租赁产权(leasehold)的业主而言，本案提供了重要的实践指导：

• 预先评估风险：在计划进行涉及重大维修工程时，必须充分了解《1985 年房东与租客法》的咨询义务。
• 准备豁免申请：如果维修的紧迫性极高（如石棉处理），应积极准备依据第 20ZA 条的豁免申请，并准备充分的证据证明“合理性”。
• 举证责任的重视：如果作为被申请人 (respondent)，需警惕申请人 (applicant)提出的“程序缺失导致偏见”的指控，并准备好反驳证据，证明工程的实施与程序是否脱钩。

总之，物业管理必须在严格遵守法律程序与确保物业安全维护之间找到最佳平衡点。