一级法庭裁定：关于电梯维修的第 20 条咨询程序豁免

本案由 The Grove Flat Management Company (申请人) 提交至一级法庭(房产庭) (First-tier Tribunal Property Chamber)。

• 案件涉及位于 London 的一处住宅物业，核心争议点是电梯的维修事宜。

• 根据记录，管理代理于 2025 年 5 月 27 日获知电梯停运，并确认了门电机单元故障，需要专业维修。

• 鉴于电梯对居住者，特别是居住在顶楼的年长居民至关重要，管理方认为必须尽快恢复使用，因此申请了豁免《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条咨询程序 (Section 20 consultation)。

• 申请方获得了维修估价，并于 2025 年 9 月 10 日提交了相关文件，未收到任何被申请人 (Respondents) 的反对意见。

本案的争议焦点并非维修工程的成本或合理性，而是申请是否应获得豁免进行《1985 年房东与租客法》第 20 条咨询程序 (Section 20 consultation)。

• 第 20 条咨询程序旨在保护承租人 (tenant) 不需支付不当的维修费用或支付不合理的金额。

• 申请人寻求的豁免，即根据《1985 年房东与租客法》第 20 条 ZA 款 (Section 20ZA)，要求法庭裁定可以豁免所有或部分咨询要求。

• 法庭需要判断，在当前情况下，是否可以认定豁免该咨询程序是“合理的 (reasonable)”。

法庭最终裁定，应授予豁免《1985 年房东与租客法》第 20 条咨询程序 (Section 20ZA) 的许可，用于电梯的维修。

• 法庭明确指出，其裁定仅针对“豁免程序”本身，而非对维修工程的成本或合理性进行裁定。

• 法庭采纳了最高法院在 Daejan Investments Ltd v Benson & Ors [2013] UKSC 14 案确立的原则，即豁免不能损害承租人的利益。

• 法庭根据现有证据认定，此次维修是“必要的 (necessary)”，并且必须“紧急完成 (urgently)”以最大限度地减少对居民的不便。同时，法庭确认没有证据表明承租人遭受了任何损害 (prejudice)。

本案的核心法律依据是《1985 年房东与租客法》第 20 条 ZA 款 (Section 20ZA)。

• 该条款规定，当申请人向适当的法庭提出申请，要求豁免与特定维修工程相关的咨询要求时，法庭可以根据其是否“合理 (reasonable)”做出裁定。

• 法庭的判断标准参考了判例法，强调了第 20 条咨询程序的根本目的——保护承租人免受不当收费的侵害。因此，在做出豁免裁定时，法庭必须严格审查是否会损害承租人的既有权益。

• 此判决体现了在紧急维护共用设施时，法律程序必须与实际的居住需求相平衡的原则。

对于处理共用设施维修的业主或管理方而言，本案提供了重要的实践指导：

• 紧急性是关键：当共用设施（如电梯）的故障对居住者的日常生活造成严重影响，且延误会造成重大不便时，应积极准备申请豁免第 20 条咨询程序。

• 证据链完整性：申请方必须准备充分的证据，证明维修的必要性、紧迫性，以及为何其他替代方案不可行。同时，需强调豁免不会对承租人造成任何经济或生活上的损害。

• 专业咨询：建议在启动此类程序前，咨询熟悉《1985 年房东与租客法》的专业法律顾问，确保所有程序文件和论证都符合法庭的最新要求。