一级法庭裁定：房东未获牌照管理HMO，需退还租金

本案由Caroline Barr和Olivia Hanby（Applicants）向Jason Coleman（Respondent）提起，请求根据《2016 年住房与规划法》(Housing and Planning Act 2016) 第 43 条获得租金退还令。该房产位于York，是一处HMO（多人合租房）。

根据庭审记录，Respondent于2023年6月15日将该房产出租给包括两位Applicants在内的四名租客（tenants）。租约的起止日期为2023年9月15日，租金为每位租客每月£7800。虽然租约约定了年租金，但双方同意按月支付租金。

关键背景是，自2023年4月1日起，York市议会（City of York Council）已对该区域实施了“额外牌照HMO计划”(Additional Licensing of HMOs Scheme)。该房产属于该需要牌照管理的区域。然而，Respondent直到2024年4月21日才申请了牌照，存在明显的滞后。

本案的核心争议点在于：Respondent是否因未及时为HMO申请牌照，违反了《2004 年住房法》(Housing Act 2004) 的规定，从而构成法律上的过错？

Applicants最初要求退还自2023年9月至2024年5月共9个月的租金，计算基础为每月£650。Respondent承认了违法行为，但试图通过重新计算租金支付周期，大幅减少应退还的金额。

Applicants方面指出，他们此前了解了该区域的牌照计划，但并未意识到该HMO的未注册状态可能导致法律问题。争议焦点集中在：1. 违法行为是否成立；2. 如果成立，应退还的租金金额应如何计算，特别是如何考虑房东和租客双方的过错程度。

一级法庭(房产庭)最终裁定，Respondent必须向两位Applicants支付租金退款。具体金额如下：

• Applicants (1) Caroline Barr: £1,166.72
• Applicants (2) Olivia Hanby: £1,166.72

庭审判决明确了退款的责任方和金额。这表明法庭认定Respondent的行为构成违法，并根据《2016 年法案》第 44 条的规定，确定了合理的退款数额，该数额需考虑房东和租客双方的行为以及房东的财务状况。

庭审的裁定具有约束力，要求Respondent履行支付义务，以弥补因其未合规管理房产所造成的经济损失。

本案主要依据《2004 年住房法》和《2016 年住房与规划法》进行审理。关键法律点包括：

• 违法行为的认定：《2004 年法案》第 59 条和相关条例规定了地方政府在实施“额外牌照”时必须满足的公告和咨询程序。Respondent未能及时申请牌照，违反了这些规定。
• 退款的法律基础：《2016 年法案》第 43 条赋予了一级法庭(房产庭)权力，若认定房东存在未获牌照管理HMO的违法行为，可以下达租金退还令。
• 退款金额的确定：《2016 年法案》第 44 条规定，退款金额不得超过申请人在违法行为期间实际支付的租金，并且必须综合考量房东和租客双方的过错程度，以及房东的财务状况，以达到“合理性/合理”的原则。

这些法律条款共同构成了对房东合规管理和租客权益保护的法律框架。

本判决对所有房东（landlord）和物业管理者具有极强的警示意义。首先，房东必须高度重视地方政府（如市议会）发布的任何关于HMO（多人合租房）的牌照要求。任何地方性的“额外牌照”计划都必须被视为强制性的合规义务。

其次，本案强调了“尽职调查”的重要性。房东不能仅依赖于租约的签订，而必须确保所有运营活动（如牌照申请、物业服务费 (service charge) 的收取等）都符合最新的国家和地方法律规定。忽视合规性可能导致巨额的租金退还责任。

最后，对于租客（tenant）而言，如果怀疑房东存在违规行为，应及时记录所有支付凭证，并咨询法律专业人士，了解是否有权通过一级法庭(房产庭)寻求法律救济。