英国房产法庭判决解读：租金返还令与住房违规行为

本案是一起由租客（Applicants）发起的租金返还令（rent repayment order）申请。申请人Fatima Majjat Mssissi和Brahim Ben El Mokadem是位于135 Heather Road, Small Heath, Birmingham的房产的租客。房产的实际拥有者和被申请人（Respondent）是Kamran Ahmed。

该租约始于2019年2月。房产是一栋三居室的联排住宅，建于19世纪末或20世纪初，具有传统的砖石结构。申请人主张，房东（Respondent）存在管理需要选择性执照（selective licence）但未获执照的住房违规行为。

根据判决书，该房产所在区域于2023年6月5日引入了选择性执照制度。房东于2024年8月9日申请了执照，并于2024年9月27日获得批准。因此，法庭确定了可追溯租金的起止时间为2023年9月6日至2024年8月9日。

本案的核心争议点在于：第一，被申请人（Respondent）是否构成住房违规（housing offence），即是否管理了需要执照的房产但未获得相应执照。第二，如果构成违规，租客是否有权根据《2016年规划与住房法》（Housing and Planning Act 2016）获得租金返还令（rent repayment order）。

申请人指控房东及其代理人（Mr Khalid）采取了持续的行为，意图迫使家庭离开房产，并曾发出S21退租通知。争议焦点围绕着房东的合规性、其行为是否构成不当，以及租客应获得多少比例的租金补偿。

尽管双方提交了书面陈述，但法庭的裁决重点在于对房东是否违反了《2004年住房法》（Housing Act 2004）第95(1)条的规定，即是否未获得必要的执照。

一级法庭(房产庭)做出了明确的裁定。首先，法庭认定被申请人（Respondent）确实犯有住房违规行为，即管理了需要执照的房产但未进行执照申请或未获得执照。

其次，法庭裁定，在符合《2016年规划与住房法》第44(3)(b)条的前提下，申请人有权获得租金返还令。具体金额为在2023年9月6日至2024年8月9日期间支付租金的40%，总计为£3103.78。

然而，法庭做出了关键的扣减：由于申请人在此期间收到了普遍信贷（universal credit），法庭根据《2016年规划与住房法》第44(3)(b)条，将收到的普遍信贷金额从应付的租金返还总额中扣除，从而消除了部分应付的款项。

本案的法律依据主要涉及《2004年住房法》（Housing Act 2004）和《2016年规划与住房法》（Housing and Planning Act 2016）。

住房违规认定： 法庭依据《2004年住房法》第95(1)条，确认了房东未履行获取必要执照的义务，构成住房违规。

租金返还权： 租金返还令的权利基础来源于《2016年规划与住房法》第43条和第44条。这赋予了租客在房东违规情况下追回部分租金的法律权利。

收入扣减： 判决书特别引用了《2016年规划与住房法》第44(3)(b)条，确立了在计算返还金额时，必须将租客收到的社会福利（如普遍信贷）纳入考量，以避免重复补偿。

本判决对所有房东和房产管理者具有重要的警示意义。首先，房东必须高度重视地方政府关于房产的许可和执照要求，尤其是在选择性执照（selective licensing）等新规出台的区域，必须严格遵守，否则将面临法律责任和经济处罚。

其次，租客在面临房东违规行为时，应及时了解并保留所有支付租金的记录，并了解《1985 年房东与租客法》等相关法律赋予的权利。如果怀疑房东存在违规，应积极寻求法律途径，例如申请租金返还令。

最后，本案强调了法律的公平性原则：即使租客有权获得补偿，但法律也会要求在计算补偿额时，必须考虑租客已获得的替代性收入（如普遍信贷），确保补偿的合理性（reasonableness）。