英国房产法庭判决解读：物业服务费与租约责任

本案由 Mr D Soanes 作为申请人 (Applicant)，在一级法庭(房产庭) (First-tier Tribunal Property Chamber) 提起诉讼，案件编号为 LON/00AK/LSC/2024/0766。该庭审于 2025 年 7 月 10 日举行，判决日期为 2025 年 10 月 14 日。

申请人寻求根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 27A 条，对 2024 年发出的要求支付物业服务费 (service charges) 的款项金额进行裁定 (determination)。被申请人 (Respondents) 方面由 Mr and Mrs Compton 和 Ms Giordani 代表。

争议的标的物是位于 Enfield EN1 4AZ 的一套由 长期租赁产权 (leasehold) 构成的公寓式住宅 (maisonettes)，这些房产属于一个中世纪建造的综合楼宇。

核心争议点在于长期租赁产权 (leasehold) 结构下，承租人 (lessees) 需承担的各项费用，特别是物业服务费 (service charge) 的支付责任。判决书详细回顾了四份具有相同效力的租赁合同/租约 (leases)。

根据租约条款，承租人 (lessees) 需支付的费用包括：

• 额外租金 (additional rent)：用于支付出租人/房东 (Lessor) 为建筑物的全额替代价值（包括建筑师和测量师费用）投保的保费。
• 地租 (ground rent)：每年分两次支付。
• 维护责任：承租人 (lessees) 需负责粉刷外立面和维护花园。
• 共同费用：租约要求承租人 (lessees) 需按比例分摊第三附表 (Third Schedule) 中列明的成本、费用和支出。

因此，争议焦点集中于：出租人/房东 (Lessor) 提出的物业服务费 (service charge) 要求，是否合法，以及这些费用是否可以根据《1985 年房东与租客法》的规定转嫁给承租人 (lessees)。

一级法庭(房产庭) 最终做出了明确的裁定 (determination)，主要体现在以下几个方面：

• 关于物业服务费 (service charge) 的裁定：法庭根据《1985 年房东与租客法》第 20 条C 款，发布了命令，明确规定出租人/房东 (landlord) 在进行法庭诉讼过程中产生的费用，不得通过任何物业服务费 (service charge) 的名义转嫁给承租人 (lessees)。
• 关于其他费用责任的豁免：法庭还根据《2002 年共同产权与租赁改革法》(Commonhold and Leasehold Reform Act 2002) 的相关条款，发布了命令，免除了申请人 (Applicants) 支付与本次诉讼相关的管理费用 (administration charge) 的责任。

这些裁定直接限制了出租人/房东 (landlord) 通过物业服务费 (service charge) 追偿其诉讼成本的权利，对承租人 (lessees) 构成了重要的保护。

本次判决的法律基础主要依据了英国两部重要的房产法律：《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 和《2002 年共同产权与租赁改革法》(Commonhold and Leasehold Reform Act 2002)。

关键法律点在于：

• 《1985 年房东与租客法》第 20 条C 款：这是本次判决的核心法律依据。它限制了出租人/房东 (landlord) 在与承租人 (lessees) 之间发生争议时，其为维护权益而产生的法庭诉讼成本，不能通过物业服务费 (service charge) 的形式转嫁给承租人 (lessees)。
• 《2002 年共同产权与租赁改革法》：该法案的适用，使得法庭能够对某些管理费用和诉讼成本的支付责任进行豁免，体现了立法对保护承租人 (lessees) 利益的倾向性。

这些法律条款共同构成了对长期租赁产权 (leasehold) 结构下费用支付义务的限制和规范。

对于在中国投资或了解英国房产的读者而言，本案提供了极具价值的实践启示：

• 仔细审查租约 (lease)：长期租赁产权 (leasehold) 的费用结构极其复杂，务必仔细阅读租约中关于“额外租金 (additional rent)”、“地租 (ground rent)”以及“共同费用 (common expenses)”的条款，了解哪些费用是固定的，哪些是可变的。
• 警惕物业服务费 (service charge) 的陷阱：物业服务费 (service charge) 往往是争议的焦点。本案明确指出，即使租约规定了费用，法律也可能限制房东 (landlord) 将其诉讼成本转嫁给承租人 (lessees)。
• 专业法律咨询的重要性：涉及业权赎买 (enfranchisement)、租期延长 (lease extension) 或支付大额物业费时，必须咨询熟悉英国房产法的专业律师，切勿仅凭租约表面条款做出判断。

了解这些法律限制，能有效避免未来在房产交易中承担不合理的财务风险。