一级法庭裁定：物业服务费追偿与比例确定

本案由申请人 Mehdi Shadmani 依据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 27A 条，向一级法庭(房产庭)提出申请。争议的焦点是关于位于 20 Invergarry House, 45 Carlton Vale, Maida Vale, London NW6 5EP 的物业（'the Property'）在 2003/04 至 2025/26 财年期间的物业服务费(service charge)的支付责任和金额。

申请人于 2025 年 3 月 7 日提交了申请，并于 2025 年 7 月 22 日举行了案件管理听证会(CMH)。在 CMH 上，双方确认了争议的核心问题：即计算物业服务费时应采用的物业床位数比例。此前，被申请人（地方当局）曾向申请人收取了基于 4.878%（楼块费用）和 2.128%（地产费用）的比例。

双方在床位数上存在严重分歧，申请人主张物业只有三个床位，而被申请人则坚持物业拥有六个床位。这表明这是一场长期以来关于物业服务费贡献比例的持续争议。

本次听证会的核心争议点集中在物业服务费的计算基础——即物业的床位数认定。虽然申请人最初的诉求是关于整个时间段的费用支付能力，但双方最终一致确认，争议的唯一焦点是：被申请人是否将该物业在《租约》(lease) 中指定为六个床位的居住单元，从而影响了物业服务费的摊派比例。

申请人 Mr Mehdi Shadmaini 坚持认为该物业的实际床位数仅为四个，因此其应承担的物业服务费比例应相应降低。而代表被申请人的 Ms Frimpomaah 则指出，自收到投诉以来，当局已对物业进行了检查，并据此将评估的床位数修订为五个。双方对“合理性”(reasonableness)的认定，直接关系到申请人应承担的物业服务费负担比例。

物业服务费的负担比例，是根据物业的床位数来确定的，因此，床位数的认定成为了决定本次诉讼结果的关键法律和事实争议点。

一级法庭(房产庭)做出了明确的裁定，主要体现在以下几个方面：

1. 费用追偿：法庭裁定，被申请人必须向申请人全额退还 £4,457 的款项。这笔款项是针对在 2004 年至 2024 年期间，被申请人未正确要求支付的物业服务费(service charge)。
2. 比例确定：法庭确定了申请人应承担的物业服务费的准确比例：楼块百分比为 4.0983%，地产百分比为 1.779%。
3. 诉讼费用：法庭作出 20C 订单(20C Order)，阻止了被申请人从申请人处追偿本案的诉讼费用。同时，法庭指示被申请人必须在判决后的 28 天内，将本次法庭申请和听证会的费用偿还给申请人。

法庭同时拒绝了申请人要求作出 Rule 13 费用令(Rule 13 Costs Order)的请求。

本次裁决的法律基础主要依据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 27A 条，该条款赋予了法庭审理物业服务费支付争议的权力。争议的解决，核心在于对“物业服务费”的定义、计算方法以及“合理性”原则的适用。

法庭的裁定体现了对物业服务费(service charge)支付流程的严格监管。当被申请人（作为管理方）未能按照法律规定的程序和准确的计算基础（如床位数）来要求费用时，法庭有权进行“裁定”(determination)，纠正收费错误，并追回不当收取的款项。此外，法庭对诉讼费用的处理，也体现了程序正义的原则，即费用应由未能履行义务的一方承担。

本案对所有涉及物业服务费的业主和管理方具有重要的实践指导意义。首先，所有物业服务费的收取，必须有清晰、可核实的计算依据，如本案中争议的床位数。任何基于不准确或过时数据的收费，都可能被法庭认定为不合理，从而导致费用追偿。

其次，当物业出现争议时，建议尽快通过正式的法律程序，而不是仅依赖内部投诉程序。如果物业涉及复杂的产权结构（如长期租赁产权(leasehold)与永久产权(freehold)的界限），应咨询专业法律意见，以确保所有费用分摊的比例符合《1985 年房东与租客法》的精神。

最后，及时保留所有与物业服务费相关的账目和沟通记录，是未来应对此类法律争议的关键证据。