一级法庭裁定：法定租期延长费用及新租约条款确定

本案是一起根据《1993 年房东与租客法》(Leasehold Reform Housing and Urban Development Act 1993) 第 50 和 51 条提出的申请。该法律条款涉及在无法找到相关房东的情况下，寻求法定租期延长(statutory lease extension)的权利。

申请人 Vera Ilsa Da Silva Jatuba 和 Patricia Da Silva Goncalves Jatuba 是位于 24 Whitefoot Lane, Bromley, BR1 5SJ 的合格承租人(qualifying tenants)。而被申请人 Mr. Trevor Palmer 是该房产的永久产权(freehold)所有人。

案件的启动源于 2024 年 3 月 15 日在克罗顿地方法院(County Court at Croydon)提出的诉讼，旨在依据该法案寻求新租约。由于无法确定被申请人的下落，案件于 2024 年 5 月 29 日转移至布罗姆利地方法院(County Court at Bromley)。

申请人随后依据该法案第 49(3) 条申请了“归属令”(vesting order)，该令的授予有条件地取决于本级法庭(房产庭)对估值和新租约条款的裁定。

本案的核心争议点在于确定为申请人购买新租约(new lease)应支付的法定款项总额，以及新租约的具体条款。

申请人提交了由 Mr. Colin Horton AssocRICS 撰写的估值报告，该报告是法庭审理的关键证据。报告中详细列出了三处可比房产(comparable properties)的调整后数据，并基于此计算了“长期租约价值”(Long Lease Value)为 £319,230。

此外，Mr. Horton 的报告还提出了用于计算法定租期延长溢价(premium)的折现率和资本化率（分别为 5% 的递延率和 10% 的资本化率）。根据这些参数，Mr. Horton 认为在 2024 年 3 月 15 日的估值日期，应支付的溢价为 £5,130。

因此，法庭需要审理和裁定：1）采纳哪个估值报告的结论；2）确认应支付的法定租期延长款项是多少；3）确认新租约的最终条款是否合理。

经过审慎审查，本级法庭(房产庭)采纳了 Mr. Horton 2025 年 11 月 21 日估值报告中所表达的意见，包括长期租约价值、资本化率和递延率，认为这些参数适用于该房产。

法庭注意到，根据法庭的指示，本案的诉讼费用(summarily assessed costs)总计为 £3,682。该费用将从应付给法院的溢价中扣除。

基于以上分析，法庭最终裁定：

• 新租约的支付总额： 溢价应为 £5,130。
• 最终应付金额： 需支付的款项为 £5,130 减去诉讼费用 £3,682，最终确定为 £1,448.00。
• 租约条款： 法庭接受了申请人提交的《新租约草案》(draft new lease)。

本案的法律基础主要依据《1993 年房东与租客法》(Leasehold Reform Housing and Urban Development Act 1993) 的第 50 和第 51 条。这些条款赋予了法庭在特定情况下，帮助承租人获得法定租期延长(statutory lease extension)的权力。

具体而言，第 51 条规定了法庭确定房东权益（landlord’s interests）应支付给法院的适当金额的职能。由于申请人无法直接找到永久产权所有人，法庭通过“归属令”(vesting order)的程序介入，以确保承租人能够获得稳定的居住权益。

法庭的裁定过程，严格遵循了专业估值报告的指导，并结合了诉讼成本的抵扣原则，确保了法律程序的严谨性和经济的合理性。

对于持有或计划进行法定租期延长的业主和承租人而言，本案提供了重要的实践指导：

• 专业估值至关重要： 任何涉及法定租期延长的财务决策，都必须依赖专业、详尽的估值报告，并明确理解报告中使用的折现率和资本化率的法律依据。
• 程序合规性： 申请人必须严格遵循《1993 年房东与租客法》规定的程序，特别是当无法联系到房东时，应及时申请法庭的“归属令”。
• 费用核算： 最终支付的款项并非单纯的估价溢价，而是“估价溢价总额”减去“已评估的诉讼费用”后的净额。这提醒所有相关方需关注诉讼成本的抵扣机制。