一级法庭裁定：租金退还令及HMO违规处理

本案涉及位于 25 Bulstrode Avenue, Hounslow TW3 3AA 的房产。申请人 (Applicant) Tamara Dede Larquaye Vanderpuye 曾于 2024年6月24日至2024年12月24日居住于此地。被申请人 (Respondent) Ranbir Singh Kler 是该房产的永久产权 (freehold) 所有者。

申请人寻求根据《2016 年住房与规划法》(Housing and Planning Act 2016) 获得租金退还令 (Rent Repayment Order, RRO)。该案的审理于 2026年7月13日举行，由一级法庭(房产庭) (First-tier Tribunal Property Chamber) 裁定。

房产本身是一栋有7个房间的联排别墅 (terrace house)，在申请人居住期间，共居住了13人，并共用浴室和厨房设施，因此属于法定强制性计划 (statutory mandatory scheme) 覆盖的HMO（多人居住房屋）。

争议的核心在于被申请人是否违反了《1988 年住房法》(Housing Act 1988) 的规定，即是否在未获得必要许可的情况下，控制或管理了一处HMO。申请人指控被申请人存在此违规行为。

被申请人辩称，该房产过去曾拥有HMO许可，并提供了其于2020年9月14日申请续期的截图，声称费用已支付但未收到退回。他试图以时间上的延误为辩护，暗示直到2023年才进行检查。

然而，法庭注意到，尽管被申请人声称有历史许可，但他未能解释为何在2020年之后，特别是2024年期间，没有及时跟进或补交相关文件，这构成了其辩护的关键薄弱点。

一级法庭(房产庭)最终裁定，被申请人确实犯有管理或控制该房产作为HMO时未获得许可的罪行，并且未能提供任何合理的辩解 (reasonable excuse)。

根据《2016 年住房与规划法》的规定，法庭有权作出租金退还令。因此，法庭判决被申请人必须向申请人支付一笔总额为 £2,700 的租金退还令 (Rent Repayment Order)。

此外，法庭还裁定被申请人需赔偿申请人为此案产生的法庭费用，共计 £337。

本案的法律基础主要围绕《2016 年住房与规划法》第40(3)条，该条款授权法庭在房东犯下特定罪行时作出租金退还令。核心违规行为依据《1988 年住房法》第72(1)条，即未获得HMO许可而管理该房产。

法庭强调，在法律程序中，房东不仅需要证明其行为的合法性，还必须提供充分且合理的解释来弥补程序上的疏忽。本案中，被申请人未能证明其持续履行了维护许可的责任，导致法庭认定其存在过错。

对于房东 (landlord) 而言，本案是一个重要的警示：管理多人居住房屋 (HMO) 必须严格遵守当地的许可要求。即使房东认为自己有历史记录或支付了费用，也必须主动、持续地跟进所有必要的许可续期和合规文件。

此外，在法庭程序中，任何未能及时提交或跟进文件的疏忽，都可能被法庭视为缺乏“合理性 (reasonableness)”，从而削弱其辩护的说服力。房东应聘请专业法律代表，确保所有法律程序和合规义务得到全面履行。