英国房产法庭裁定：永久产权购买价格确定

本案是一项根据《1967 年法》第 21(1) (a) 条进行的申请，该申请是依据在 2025 年 11 月 17 日于达德利地方法院(County Court at Dudley)作出的命令（“该命令”）提出的。

• 《1967 年法》第 21(1) 和第 27(5) 条款涉及在相关房东无法找到时，主张购买房产的剩余永久产权(reversionary freehold interest)的权利。

• 根据《1967 年法》第 27(5)(a) 条，一级法庭(房产庭)的职责是根据该法案第 9 条的规定，确定应支付给法院的房东权益的适当款项。

• 申请人是 Mr John Ian Barley，他是位于 3 Bosworth Close, Woodsetton, Dudley DY3 1BJ（“该房产”）的合格承租人(qualifying tenant)，拥有符合《1967 年法》第 3(1) 条定义的长期租赁合同(long tenancy)。被申请人是 Mr William Taylor 和 Mrs Mary Taylor 的产权继承人。

• 申请人最初于 2025 年 10 月 7 日在达德利地方法院提交了 Part 8 诉讼，寻求该房产的永久产权(freehold)。由于申请人无法确定被申请人的下落，随后申请了依据《1967 年法》第 27(1) 条的归属令(vesting order)，该归属令的授予有待本庭的裁定。

本案的核心争议点在于确定申请人购买该房产永久产权(freehold)所需的法定价格（即购买溢价）。

• 申请人提交了由 Adcocks Solicitors Limited 代表的顾问特许测量师 Mr Geoffrey R Bates BA FRICS 于 2025 年 11 月 20 日出具的估价报告，该报告初步估算购买永久产权的溢价为 £2,100。

• 然而，法庭在审阅该报告后，并未完全采纳其所有意见，而是对估价的关键参数进行了调整，以更准确地反映该房产的实际价值。

• 争议焦点集中在两个关键参数的确定上：一是应计入地块价值(site value)的比例，二是剩余的租赁期限(remaining on the lease)的年限。法庭需要依据相关法律指导和判例，对这些参数进行修正，从而得出最终的、具有法律约束力的购买价格。

经过审慎审查，一级法庭(房产庭)做出了明确的裁定，确定了购买永久产权的最终价格。

• 法庭首先采纳了 Mr G R Bates 报告的总体意见，但对两个关键参数进行了修正：

  • 地块价值比例调整： 专家报告将 33% 的总价值(Entirety Value)分配给了地块价值。法庭考虑到该房产占用的地块形状狭长，且有前和后进出通道，并参考了上级法庭(土地庭)的判例指导，最终裁定应采用 35% 的总价值作为可分配的地块价值比例。

  • 剩余租期调整： 法庭计算出剩余租期略长于专家建议的年限，最终确定剩余租期为 66.8 年。

• 基于以上修正后的参数（35% 的地块价值比例和 66.8 年的剩余租期），法庭重新计算得出，购买永久产权的溢价为 £2,283。法庭明确裁定，申请人需支付此金额。

本案的法律基础主要建立在《1967 年法》的特定条款之上，并结合了法庭的判例指导原则。

• 《1967 年法》： 申请程序依据《1967 年法》第 21(1) 条款，该法案旨在处理在无法确定房东身份时，主张购买房产永久产权的权利。同时，法庭的职能也受《1967 年法》第 27(5) 条款的约束，要求法庭确定应支付的款项。

• 法庭职能： 法庭的裁定权体现在根据《1967 年法》第 27(5)(a) 条，确定应支付的“适当款项(appropriate sum)”。

• 判例指导： 法庭特别提到了上级法庭(土地庭)的判例（Sabah El-Gadhy, Zara El-Gadhy v Liverpool City Council (LRA/78/2015)），表明在评估房产价值的组成部分（如地块价值比例）时，必须遵循既有的司法指导原则，确保裁定的公正性和一致性。

本判决为处理复杂的房产产权转移和价值评估提供了重要的实践指导，尤其对于涉及长期租赁产权(leasehold)转为永久产权(freehold)的案件。

• 专业评估的重要性： 尽管法庭采纳了专家报告，但其对关键参数（如地块价值比例和剩余租期）的修正，强调了在产权法案件中，专业估价报告只是参考，最终的法律裁定权和解释权仍属于法庭。

• 产权结构复杂性： 案件涉及从《1967 年法》下的程序，处理的是“归属令(vesting order)”的执行，这提醒所有相关方，产权的转移和价值确定是一个高度专业化和法律程序化的过程，不能仅凭市场直觉。

• 建议： 房东和承租人应在进行任何产权赎买(enfranchisement)或租期延长(lease extension)的法律程序前，务必咨询熟悉《1967 年法》的专业法律顾问，并准备好应对法庭可能对估价参数进行的调整。