一级法庭裁定：HMO 许可条件变更及卫浴加热要求审理

本案由 SPERICLE LTD (申请人) 针对 CITY OF LINCOLN COUNCIL (被申请人) 提起的诉讼，涉及对一处位于 47 Cromwell Street 的房产的 HMO (多人居住) 许可条件提出上诉。该房产由申请人持有，并已注册为“Trusted Landlord”。

2023 年 10 月 2 日，被申请人签发了 HMO 许可，允许该房产最多容纳 6 名租客。许可条件包括了初始的许可期限（原为一年）以及要求在二楼的套间浴室（ensuite shower rooms）提供空间加热器，并规定了加热的温度和条件。

随后，被申请人于 2024 年 6 月 5 日发布了《拟议变更通知》(Notice of Proposed Variation)，提议将 HMO 许可的持续时间延长至 5 年，至 2028 年 10 月 1 日。申请人随后就这些许可条件向 一级法庭(房产庭) 提出了复审申请。

本案的争议焦点主要集中在两个方面：

• 许可期限的变更： 申请人质疑或寻求确认将原定的一年期许可延长至 5 年的合理性与程序正当性。
• 卫浴设施的合规要求： 双方争议的焦点在于，被申请人是否有权强制要求所有套间浴室必须配备加热设施，以满足居住的适宜性标准。

法庭在庭审中对房产进行了实地检查，确认了二楼的两个房间及其套间浴室的结构和现有设施。双方均希望法庭对卫浴加热的必要性进行最终的 determination (裁定)。

一级法庭(房产庭) 在本次 determination (裁定) 中做出了以下裁决：

• 许可期限变更： 法庭同意，经双方同意，将原定的 HMO 许可期限从 2023 年 10 月 2 日起的一年期，变更为 5 年，即至 2028 年 10 月 1 日。
• 其他条件确认： 除许可期限外，被申请人设定的其他许可条件均被确认有效。

关于卫浴加热的具体要求，法庭依据相关法规进行了审理，并对设施的合规性提出了明确的指导意见。

法庭的裁决和审理主要依据了英国的住房和租赁相关法律框架。关键的法律依据包括：

• 《2006 年多户住宅和其他房产许可及管理条例》 (The Licensing and Management of Houses in Multiple Occupation and other Houses (Miscellaneous Provisions)(England) Regulations 2006)：该条例的附表 3 规定了决定 HMO 适宜性的“规定标准”(Prescribed standards)。
• 相关法规要求： 法庭特别引用了该条例中关于生活单元的规定，强调了如果缺乏足够的共用洗浴设施，则必须为居住者提供一个具备独立卫生间和淋浴设施的房间。
• 《1985 年房东与租客法》 (Landlord and Tenant Act 1985) 等相关法律精神指导了对居住环境的最低标准要求，确保了居住的健康和舒适性。

这些法律构成了法庭判断物业是否符合居住标准和许可条件的核心法律基础。

对于房东和物业管理者而言，本案提供了几个重要的实践启示：

• 许可期限的规划性： 房东在运营 HMO 时，应提前关注和积极参与许可期限的变更程序，以便确保业务的连续性。
• 设施合规性优先： 任何涉及居住环境的设施（如卫浴）的升级或维护，必须严格对照最新的《条例》和法律要求，特别是关于供暖、通风和水压等方面的标准。
• 专业咨询的重要性： 面对复杂的许可条件变更和法律争议，建议房东寻求专业的法律意见，避免因误解或不当的设施配置而面临法律风险，从而避免在 一级法庭(房产庭) 出现不必要的诉讼。

物业服务费 (service charge) 和地租 (ground rent) 的管理也需参照相关法律，确保所有费用收缴的合理性。