一级法庭裁定：免除物业服务费咨询程序，进行电脑系统更换

本案涉及位于伦敦的两处物业：55 George Street 和 30 Portman Close。这两处物业于 2010 年完工，结构上是背靠背的镜像建筑，通过一个公共庭院和地下停车场相连。它们共用一套控制供暖和热水系统的中央电脑系统。

然而，自 2025 年 10 月起，居民报告了供暖问题。工程师确认，控制共用供暖和热水系统的电脑已无法启动，导致系统完全失灵，无法进行任何维修或调节。

为了解决这一关键问题，申请人获得了更换电脑和软件的报价，总费用为 £9,766.80。由于该总费用除以 22 位承租人后，超过了单个承租人的咨询门槛（£250），因此需要法律程序来推进维修。

本案的核心争议点在于：在更换共用建筑管理电脑系统这一必要维修工程时，是否必须严格遵守《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条规定的、要求对所有承租人进行充分咨询的法定程序。

由于维修成本较高，且涉及多方利益，申请人需要获得一级法庭(房产庭)的豁免（dispensation），以绕过耗时且复杂的法定咨询流程，从而能够及时恢复共用设施的正常运行。

尽管法庭此前曾发出《1985 年房东与租客法》第 20 条通知，但最终的焦点集中在是否可以豁免这一咨询要求。

一级法庭(房产庭)最终作出裁定，授予了无条件的豁免（unconditional dispensation）。

具体而言，法庭裁定允许申请人免除《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的，关于就更换共用建筑管理电脑系统所涉及的工程，需要咨询所有承租人的要求。

该裁定意味着，尽管程序上存在法定咨询要求，但基于工程的紧迫性和必要性，法庭批准了申请人绕过该程序，直接进行必要的系统更换和安装。

法庭的裁定主要依据了《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的多个条款，特别是第 20 条、第 20ZA 条和第 27A 条。

法庭明确引用了《1985 年房东与租客法》第 20ZA(1) 条的规定，该条款赋予了法庭在满足特定条件时，可以决定豁免所有或部分咨询要求的权力。

此外，法庭还参考了《物业服务费（咨询要求）（英格兰）条例 2003》（Service Charges (Consultation Requirements) (England) Regulations 2003）以及最高法院在 Daejan v Benson [2013] UKSC 14 案中的判决，确保其裁定符合最新的法律解释和判例法。

本案对业主和物业管理公司具有重要的实践指导意义。首先，当共用设施（如供暖、电梯等）发生故障，且维修成本较高，超过了法定咨询门槛时，业主方应积极寻求一级法庭(房产庭)的法律豁免。

其次，物业管理方必须注意，虽然法定咨询程序非常重要，但在系统性故障导致居住环境无法维持时，法庭会更侧重于工程的“必要性”和“合理性”（reasonableness）。

最后，本案强调了及时、专业的证据收集（如工程师报告、报价单）对于成功说服法庭的关键作用，确保所有程序文件和维修的紧迫性得到充分展示。