一级法庭裁定：豁免咨询程序以修复楼宇电梯

本案是一起针对《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条的豁免申请 (dispensation)。

• 申请人 (Applicant)：Abbey Wharf (Shrewsbury) Management Company Limited，代表其代理机构 Lambert Smith Hampton Residential Limited。
• 被申请人 (Respondents)：6-12 Saffron House 的长期承租人 (long leaseholders)。
• 争议焦点：申请豁免对电梯进行修复所需的咨询程序。

• 此次维修是由于电梯内部的 OSG 轴承 (OSG bearing) 出现故障所致。由于部分居住者因健康或年龄原因，丧失使用电梯，使得维修具有高度的紧迫性。最初已发出第一份咨询通知，但由于时间紧迫，最终维修工作已于 2026 年 1 月 28 日完成。

本案的核心争议点在于：在电梯发生故障，需要进行紧急维修的情况下，是否可以豁免《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的事先咨询程序。

• 申请人方强调了维修的紧迫性，指出部分承租人因健康原因无法使用电梯，这构成了需要立即处理的实际问题。

• 法庭的审查重点，根据最高法院的指导意见，在于评估“缺乏咨询程序是否会对承租人造成任何不便 (prejudice)”。

• 尽管法庭承认“紧急性本身不足以构成豁免的唯一理由”，但申请人方提交的证据和维修的必要性，使得法庭必须权衡是否应允许绕过正式的咨询流程，以确保居住安全和便利。

一级法庭(房产庭)最终裁定，应豁免进行咨询程序的义务。

• 法庭明确表示，在本次电梯维修的案例中，未能进行充分咨询程序，并未对承租人造成任何不便 (prejudice)。

• 法庭的裁决遵循了既有的判例法精神，认为如果缺乏咨询程序本身不会损害承租人的权益，那么就应批准豁免。法庭认为，电梯故障本身就构成了足以引起部分承租人关注并要求维修的充分理由。

• 因此，法庭批准了申请，允许管理公司绕过严格的咨询流程，优先进行必要的、紧急的维修工作。

本案的法律基础主要围绕《1985 年房东与租客法》第 20 条 (s20) 的豁免程序，以及相关判例法的指导。

• 法庭必须根据《1985 年房东与租客法》第 20A 条 (s20ZA) 的规定，判断豁免咨询程序是否“合理 (reasonable)”。

• 法庭特别参考了最高法院在 2013 年的判决 (Daejan Investments Ltd v Benson and others)，强调了在考虑豁免时，核心焦点是“承租人是否会因此缺乏咨询而遭受不便”。

• 法庭的判断体现了法律实践中对“必要性”和“不造成损害”原则的结合应用，即当紧急维修的必要性压倒了程序上的瑕疵时，应倾向于批准豁免。

本判决为处理涉及楼宇公共设施的紧急维修提供了重要的实践指引。

• 紧急性优先原则：当公共设施（如电梯）发生故障，且故障直接影响到居住者的基本生活和安全时，其紧急性可以成为申请豁免咨询程序的有力论据。

• 关注“不便”而非“程序”：在未来类似案件中，管理公司应将重点放在证明“不进行咨询不会对承租人造成任何实质性不便 (prejudice)”上，而非仅仅证明“维修是必要的”。

• 及时行动的重要性：虽然法庭批准了豁免，但仍需注意，即使豁免，后续的维修记录、费用透明化以及与承租人的沟通记录，仍是维护良好管理关系的关键。