一级法庭裁定：豁免《1985年房东与租客法》第20条咨询程序

本案由一级法庭(房产庭)审理，案件编号为 CAM/22UF/LDC/2024/0008。申请人包括 Chelmer Housing Partnership Limited、Legal & General Affordable Houses Limited 和 M&G Shared Ownership Limited，他们是房东(Landlords)。被申请人是所有可能需要支付物业服务费(service charge)的长期租赁产权(leasehold)业主。本次申请的类型是请求豁免《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条的咨询要求，依据第 20ZA 条提出。

该物业涉及的住宅建筑，其共用区域的电力供应由申请人负责，而这些费用将由租赁产权(leasehold)业主通过物业服务费(service charge)缴纳。申请人原先已于 2023 年 10 月 30 日向所有租赁产权(leasehold)业主发出意向通知(Notice of Intention)，旨在签订一项长期电力供应协议。

争议的核心在于，房东是否可以绕过《1985 年房东与租客法》规定的严格咨询程序，直接签订一项长期电力供应协议。根据相关规定，如果房东签订的协议要求租赁产权(leasehold)业主在任何一个会计期间（通常是一年）支付超过 £100 的费用，则必须发出意向通知并进行充分的咨询。

申请人指出，由于电力供应商提供的报价无法提供足够的时间进行完整的咨询，因此需要法庭的裁定来豁免这一咨询要求。因此，本案的焦点是判断在当前情况下，是否可以认定豁免第 20 条咨询程序是具有合理性(reasonable)的。

法庭最终作出裁定，认为有合理性(reasonable)豁免遵守《2003 年物业服务费（咨询等）条例》(Service Charges (Consultation etc) (England) Regulations 2003) 附表 1 的第 6 条和第 7 条的规定。这意味着，申请人可以推进签订长期电力供应协议，而无需严格遵守所有咨询程序。

此外，法庭还要求申请人房东必须在收到判决后的七天内，在其网站上公布此豁免裁定，并附上相关的上诉权利，同时必须在主页上设置足够醒目的链接指向该裁定，并保持至少三个月。

本案的法律依据主要围绕《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的第 20 条咨询程序展开。该法案旨在保护租赁产权(leasehold)业主，确保任何影响其财务负担的重大协议（如电力供应）在签订前，房东必须充分告知并征询其意见。

申请人援引了该法案，并指出由于供应商报价的特殊性，无法满足“充分咨询”的时间要求。法庭的裁定，实质上是在平衡房东推进必要的共用设施维护（电力供应）的商业需求与保护租赁产权(leasehold)业主知情权之间的关系，最终认定豁免是符合“合理性”原则的。

对于物业管理公司和房东而言，本案强调了在涉及共用设施的长期服务协议（如电力、供暖等）时，必须高度重视《1985 年房东与租客法》的合规性。即使存在时间上的困难，也应首先尝试走完法定咨询流程。

如果无法进行充分咨询，则必须及时向一级法庭(房产庭)申请豁免(dispensation)。房东必须确保所有豁免裁定都得到公开和公示，否则后续的物业服务费(service charge)征收可能会面临法律挑战。这提醒所有相关方，物业管理中的“合理性”判断，最终需要法庭的确认。