一级法庭裁定：关于窗户更换的豁免申请 (s.20ZA)

本案涉及位于Tynemouth的Arcade Park房产，该房产由12个住宅单元组成，所有权基于长期租赁产权(residential long leases)。

申请人是Arcade Apartments Management Company Limited，一家居民管理公司(Resident Management Company)。被申请人则是该房产内1-12号单元的住宅承租人(residential leaseholders)。

申请人于2024年9月11日提交了豁免申请(dispensation)，依据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985)的s.20ZA条款。该申请的核心是针对房产内11号和12号单元的窗户更换工程。

申请人指出，这些窗户是木质结构，已处于极差状态，且与屋顶结构相连。窗户的损坏已导致雨水渗入，并对屋顶结构构成威胁，存在屋顶整体坍塌的风险。因此，申请人急需在天气恶化前，尽快启动更换工作。

争议的焦点在于：申请人是否可以绕过《1985 年房东与租客法》规定的标准咨询程序，提前进行窗户更换等“合格工程”(qualifying works)。

根据法律规定，通常需要遵循严格的咨询程序(consultation procedure)。然而，申请人强调了以下几点，构成了争议的核心：

• 紧急性：窗户的损坏已造成实际的渗水损害，且结构安全存在即时风险。
• 时间限制：如果必须等待完整的咨询程序，工程将推迟到2024年11月/12月，而承包商指出冬季施工不可行。
• 法律义务：根据《租约》(Lease)的条款，申请人有责任维护建筑的主体结构和外部窗框。

因此，法庭需要裁定，在结构安全面临迫在眉睫的风险时，是否应允许豁免(dispense with)这些程序性要求。

法庭于2025年5月2日作出裁定，批准了该豁免申请(dispensation)。

法庭明确指出，尽管申请人最初需要遵守《1985 年房东与租客法》的s.20条款规定的咨询程序，但根据s.20ZA(1)的规定，法庭认为豁免这些程序要求是“合理的”(reasonable)。

法庭的裁决核心在于，它权衡了程序合规性与房产的实际安全需求。鉴于窗户更换工程的紧迫性和其对建筑结构的重要性，法庭倾向于保障房产的物理安全，从而允许申请人提前进行必要的维修工作。

此外，法庭还确认了申请人已根据《租约》条款，对工程费用进行了分摊，包括部分由承租人承担的玻璃费用。

本案主要依据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985)的s.20ZA条款。该条款允许在特定情况下，法庭可以豁免(dispensation)房东在进行某些工程前必须完成的法定咨询程序。

法律依据的适用关键在于“合理性”(reasonableness)的判断。法庭必须判断，是否因为程序上的延误，将导致房产遭受不可接受的损害或安全风险。

此外，案件还涉及《租约》(Lease)中关于维护主体结构和外部窗框的条款，以及《物业服务费》(service charge)的分配原则，即哪些维修费用属于全体承租人共同承担，哪些属于特定单元的维修责任。

本判决为处理紧急的、涉及结构安全的物业维修提供了重要指导。对于物业管理公司而言，当面临如窗户老化、渗水等威胁到建筑主体结构的紧急维修时，应立即准备好详细的工程报告，强调“结构安全风险”和“时间窗口的紧迫性”。

如果必须寻求豁免，应主动引用《1985 年房东与租客法》的相关条款，并向法庭清晰论证，遵守标准程序将导致无法挽回的财产损失。同时，在费用分摊方面，务必根据《租约》的明确约定，准确划分哪些费用属于全体共用部分，哪些属于特定单元的责任，以避免后续的物业服务费(service charge)争议。