英国房产法庭裁定：豁免燃气合同咨询程序

本案由 Berkeley Court Limited (申请人/Applicant) 提交至一级法庭(房产庭)(First-tier Tribunal Property Chamber)，寻求一项追溯性豁免(retrospective dispensation)。

• 申请的核心是豁免《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条规定的，关于重大维修工程(major works)的咨询要求。

• 该物业位于 Eastbourne，是一个由 57 套公寓组成的私人自有楼块，承租人(leaseholders)拥有部分永久产权(freehold)。

• 申请人解释称，由于物业设有公共燃气供暖和热水系统，他们必须以商业方式采购燃气并向承租人收取使用费用。由于燃气合同每年在 1 月 9 日到期，且市场价格波动大，申请人为了在价格较高的秋季前锁定价格，提前于 7 月份安排了为期两年的燃气合同，以帮助承租人节省费用。

• 申请人指出，由于能源合同的签订时间紧迫，无法执行耗时约 3 个月的 S20 程序。

本案的争议焦点非常明确，即申请人是否可以获得豁免法定咨询要求。

• 申请人寻求的是豁免《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的咨询程序，以便签订长期燃气合同。

• 法庭在程序中明确指出，本次申请的焦点仅在于“是否合理地豁免法定咨询要求”，而非合同成本的合理性。

• 法庭特别强调，本案不涉及合同成本是否合理，也不涉及这些成本是否应作为物业服务费(service charge)向承租人追偿，更不涉及《2022 年建筑安全法》(Building Safety Act 2022) 的适用或影响。

• 法庭指导，如果承租人对成本的合理性有异议，应根据《1985 年房东与租客法》第 27A 条，向法庭提出单独的申请来裁定成本的合理性。

法庭于 2025 年 5 月 15 日作出裁定(determination)。

• 法庭最终裁定，授予了申请人追溯性豁免(retrospective dispensation)，允许其豁免《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的咨询要求。

• 该豁免是针对签订为期两年的燃气供应长期合同的程序要求。

• 然而，法庭在判决中明确声明，本次裁定“并未对工程成本是否合理或是否可追偿作出任何裁定”。

• 这意味着，虽然程序上获得了豁免，但后续关于燃气费用是否合理、是否应计入物业服务费的争议，仍需承租人另行通过法律程序解决。

本案的法律依据主要围绕《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的程序性规定展开。

• 申请人援引了该法案的第 20 条和第 20ZA 条，寻求豁免法定咨询程序。第 20 条通常规定了在进行重大维修工程时，房东必须事先咨询租客。

• 法庭的裁决结构性地划分了程序权利和实质权利。法庭明确区分了“程序豁免”与“成本合理性裁定”是两个独立的问题。

• 法庭指引承租人，若要挑战成本的合理性，应依据该法案的第 27A 条，提出专门的申请，这体现了英国房产法庭判决中对权利边界的严格界定。

本案为物业管理和能源合同谈判提供了重要的实践指引。

• 对于物业管理公司而言，当面临时间紧迫的商业合同（如能源供应）时，若无法完成法定咨询程序，应积极寻求法庭的程序性豁免，但必须做好成本合理性争议需要后续独立处理的准备。

• 对于承租人(leaseholders)而言，应注意区分“程序合规性”和“经济合理性”。即使房东获得了程序豁免，也并不意味着其提出的所有费用都是合理的，必须通过法律途径进行核实。

• 物业服务费(service charge)的争议，尤其涉及能源等可变费用(variable service charge)，应严格遵循法庭指引，通过专门的法律程序来确定最终的支付责任和金额。