一级法庭裁定：房产重大维修工程的咨询豁免申请

本案由Bridpoint Apartments RTM Company Limited（申请人）代表，于 2024 年 7 月 22 日向一级法庭(房产庭)提出申请。该申请的核心目标是寻求豁免《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条的咨询要求，以及相关的《物业服务费（咨询要求）(英格兰)条例 2003》。

• 该房产（Bridpoint Apartments, 35 Bridport Street, Liverpool L3 5QF）包含 28 个公寓、两个商业单元和一个办公室。

• 申请人指出，本次“合格工程”(qualifying works)是安装 3 台 Worcester 800 型 50kw 热水锅炉，以替换现有故障的共用锅炉系统。这些维修对于恢复房产内公寓的供暖和热水至关重要。

• 申请人说明，他们已向所有承租人(leaseholders)发布了非正式通知，并进行了多次更新、会议和详细解释。尽管已采取临时措施，但这些无法替代一台正常运行的锅炉。

• 此外，由于缺乏供暖，当地议会已根据《1990 年环境保护法》对申请人发出了《停业通知》(Abatement notice)，表明了维修的紧迫性和必要性。

本案的争议焦点集中于：在进行更换共用锅炉系统的重大维修工程时，是否需要严格遵守《1985 年房东与租客法》规定的全部咨询程序？

• 申请人寻求的豁免，即根据《1985 年房东与租客法》第 20ZA 条，要求法庭裁定可以免除咨询要求。

• 虽然申请人已尽力进行沟通，但争议点在于，在紧急情况下，法庭是否会认为严格的咨询程序会阻碍必要的维修进行，从而影响居住者的基本生活需求（如供暖和热水）。

• 法庭需要权衡的是，在维修的“合理性”(reasonableness)和紧急性之间，如何平衡程序正义与实际居住需求。

法庭最终作出裁定(determination)，决定根据《1985 年房东与租客法》第 20ZA 条，批准豁免本次重大维修工程的咨询要求。

• 法庭的裁决表明，在本次特定情况下，豁免咨询程序是“合理的”(reasonable)。

• 法庭的裁决是基于申请人提交的证据，包括更换锅炉的必要性、已采取的临时措施，以及获取的五份不同维修估价（范围从 £12,183.81 到 £35,551.54）。

• 由于没有其他被申请人(respondent)提交书面陈述，且没有其他当事人要求进行口头听证，法庭决定仅凭书面材料进行裁定。

本案的核心法律依据是《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的第 20ZA 条。

• 该法条规定，当有人向适当的法庭申请豁免所有或部分咨询要求时，法庭可以根据其是否“合理”(reasonable)来作出裁定。

• 法条明确了“合格工程”(qualifying works)的定义，即指对建筑物或任何其他场所进行的工程。本次更换锅炉系统属于此类工程。

• 法庭的裁决直接援引了该法条的授权，即判断是否可以“豁免”(dispensation)咨询要求，这体现了法律在处理紧急维修时的灵活性和对实际情况的考量。

本案为处理涉及共用设施的重大维修工程提供了重要的实践指导。对于物业管理方和业主委员会而言，关键在于：

• 证明必要性： 必须首先证明维修的紧迫性和必要性，尤其是在涉及居住基本生活条件（如供暖、热水）时，这一点尤为重要。

• 积极沟通记录： 即使法庭最终豁免了咨询程序，申请人也必须留下详尽的沟通记录，包括通知、会议纪要和已采取的临时解决方案，以证明其尽到了“合理”的告知义务。

• 获取多方报价： 收集多份不同承包商的报价，不仅是财务参考，更是向法庭证明其决策过程严谨、考虑周全的重要证据。

总之，在涉及重大维修时，程序合规性与实际居住需求之间的平衡，是法庭裁决的核心考量点。