一级法庭裁定：关于大型维修工程的豁免申请

本案由Alan Coates（申请人，原物业经理）代表，向一级法庭(房产庭)提起。该案涉及Canary Riverside Estate，一个混合用途的开发项目，其中包含多个长期租赁产权(leasehold)的住宅单元。房东（freehold owner）是Octagon Overseas Limited，而Canary Riverside Estate Management Limited (CREM) 则是大部分区域的长期租赁产权(leasehold)所有者。

申请人寻求的是一项豁免(dispensation)，依据的是《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条的咨询要求。该要求通常在进行重大维修工程(major works)时适用，旨在保护所有承租人(leaseholder)的利益。

具体维修内容是针对Berkeley Tower和Hanover House的冷却机组(chiller equipment)进行的维修，该设备在2019年左右出现故障。

争议的核心在于：在进行更换故障的冷却机组这一重大维修工程时，是否需要严格遵守《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的、要求对所有承租人进行充分咨询的程序？

申请人主张，由于故障的性质和维修的紧迫性，应获得法庭的豁免。根据申请人的陈述，故障的发生并非由原有的五年保修期覆盖。此外，维修工作必须由原始安装商Trane执行，否则将导致保修失效。

证人证词进一步确认了保修的有效性依赖于Trane持续进行维护，而2019年发生的裂纹和部件损坏，超出了保修范围，使得豁免的必要性成为关键争议点。

法庭最终作出裁定(determination)，授予了申请人对相关维修工程的豁免(dispensation)。

具体而言，法庭批准了对《1985 年房东与租客法》第 20 条ZA节规定的、所有咨询要求的追溯性豁免(retrospective dispensation)。

该豁免范围覆盖了约2019年9月进行的、用于修复冷却机组的全部工作。法庭的裁决明确了，在特定情况下，为了维护物业的正常功能和安全，可以绕过严格的咨询程序，前提是申请人能够证明维修的必要性和合理性。

本案的法律基础主要围绕《1985 年房东与租客法》的规定展开。该法案旨在规范房东(landlord)在进行影响所有承租人(leaseholder)的重大维修工程时，必须履行告知和咨询义务。第 20 条的咨询程序是保护承租人利益的关键法律工具。

法庭的裁决体现了法律的灵活性：虽然法律规定了严格的程序，但在实际操作中，如果维修具有高度的紧迫性（如设备故障导致居住功能受影响），且申请人能证明其行为的合理性(reasonableness)，法庭有权通过豁免来平衡程序正义与实际需求。

对于物业管理方和房东而言，本案提供了重要的实践指导：当物业发生重大设备故障，需要进行紧急维修时，应立即准备好详细的工程报告、保修文件和维修报价单据。

如果无法在法定期限内完成所有承租人的咨询程序，应主动向一级法庭(房产庭)申请豁免。申请豁免时，必须清晰论证：(1) 维修的必要性；(2) 故障的不可预见性；(3) 为什么其他替代方案不可行。这能最大程度地保障维修的合法性和后续的物权稳定。