一级法庭裁定：免除《1985年房东与租客法》第20条咨询要求

本案由 Fernham Homes Limited (申请人) 提交至一级法庭(房产庭)，涉及位于 Kent, TN9 2SS 的 Canham House 房产。该房产是一个由 10 个公寓组成的住宅建筑块。申请人是该房产的出租人/房东 (landlord)，而被申请人 (respondent) 是该房产的承租人/业权持有者 (leaseholders)。

申请的核心诉求是根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条的规定，寻求免除就“重大维修工程”(major works) 进行咨询的法律要求。这些维修工程是基于对房产的火灾风险评估而进行的，内容包括：

• 安装火灾探测和警报系统，并升级系统以实现点识别功能。
• 进行适当的系统测试，并安装火灾行动通知 (fire action notices)。
• 其他包括设置火灾集合点、张贴禁烟标志、检查和更换故障配件，以及提供记录本等。

申请人认为这些工程与火灾安全相关且具有紧迫性，因此在 2024 年 11 月进行了施工，认为没有时间进行完整的咨询程序。

本案的争议焦点集中于：出租人/房东是否可以在不履行《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的充分咨询程序的情况下，进行必要的火灾安全相关的“重大维修工程”。

申请人指出，尽管已于 2024 年 11 月完成了工程，并在 2024 年 11 月 6 日发出第 20 条通知 (section 20 notice)，并要求在 2024 年 12 月 2 日前提交意见，但由于工程已完成，这并未完全符合法律规定的咨询要求。因此，申请人必须寻求法庭的“免除要求”(dispensation)。

被申请人（承租人）的立场是，虽然法庭已收到通知，但程序上的瑕疵使得其有权挑战工程的合法性。因此，法庭需要裁定是否可以豁免这一咨询程序，以确认工程的合法性基础。

一级法庭(房产庭)最终裁定支持了申请人提出的免除要求。法庭裁定，可以免除所有或任何关于火灾安全修复工程的咨询要求，该要求源自《1985 年房东与租客法》第 20 条（以及第 20ZA 条）。

法庭的裁决基于以下核心判断：鉴于工程的性质（火灾安全）和其紧迫性，法庭认为在当时没有时间进行完整的咨询程序，因此允许豁免。法庭的裁定是基于对申请人提交的文档和信息的审阅，而非现场勘查。

需要注意的是，法庭明确指出，本次裁定仅限于“免除咨询要求”这一单一法律问题。法庭并未对维修工程产生的费用是否“合理”(reasonable)或是否“可追偿”(recoverable)作出任何裁定。

本案主要依据的是《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的相关条款，特别是第 20 条，该条款规定了在进行涉及所有业主的重大维修工程时，出租人/房东必须事先与所有承租人/业权持有者进行充分的咨询程序。

申请人援引了该法案的第 20ZA 条，寻求法庭的豁免权。法庭的判决体现了法律对“紧急情况”的考量，即当公共安全（如火灾安全）受到威胁时，法律程序可以适当让步，允许采取必要的、即时的补救措施。然而，法律的严谨性也要求，一旦豁免，后续的费用争议必须依据其他专门的法律程序（如《1985 年房东与租客法》第 27A 条）来解决。

本判决为业主和物业管理方提供了重要的实践指导：当物业面临突发的、危及人身安全的重大问题（如火灾隐患）时，如果无法在法定时限内完成所有业主的咨询程序，应立即采取必要措施，并同时准备好寻求法庭的“免除要求”(dispensation)。

对于承租人/业权持有者而言，本案强调了法律的层次性：即使工程本身是必要的，但如果后续的“物业服务费”(service charge)或相关费用过高，也不能仅凭工程的必要性来挑战。任何关于费用合理性的争议，都必须通过单独的、更具针对性的法律程序来发起挑战，否则本次裁定将无法提供保护。