英国房产法庭裁定：免除重大维修工程的咨询程序

本案由“Brewhouse Yard RTM Company Limited”作为申请人 (applicant)，向一级法庭(房产庭)提起诉讼。该申请旨在寻求一项追溯性的裁定，以免除就对位于伦敦的房产（Brewhouse Yard, 1 – 35 Cannon Court）进行重大维修工程（major works）所需的法定咨询程序。

该房产是一个由 35 个公寓组成的专用建筑，仅设有一部电梯。申请人是该房产的出租人 (landlord)，而被申请人 (respondent)则是该建筑内所有公寓的长期租赁产权(leasehold)持有者。核心问题是，该电梯的吊绳需要更换，导致电梯停运，维修工作已于 2025 年 4 月 4 日完成，预估费用为 £4656.40 加上增值税。

申请人已通知所有承租人 (leaseholders)维修费用和报价，并提交了免除咨询程序的申请，理由是电梯恢复使用具有极高的紧迫性。

本案的争议焦点在于：在电梯吊绳更换这类必要的、紧急的重大维修工程中，是否可以免除《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条规定的法定咨询程序？

申请人方主张，鉴于电梯是该物业唯一的升降设备，其停运造成了显著的“生活便利损失 (loss of amenity)”，因此，为尽快恢复电梯使用，应获得法庭豁免咨询程序。

法庭的裁定重点并非维修的实际成本，而是考察在进行此类维修前，是否已履行了足够的、合理的告知义务，以保护所有承租人 (leaseholders)的利益，确保他们不会因程序瑕疵而遭受不当的经济或生活上的不便。

一级法庭(房产庭)于 2025 年 8 月 13 日作出裁定，支持了申请人的请求，授予了豁免咨询程序的裁定。

法庭的裁决基于以下几个关键点：

• 无异议：法庭确认，所有被申请人 (respondents)均未提出任何异议，且未提交任何反驳证据。
• 紧急性：法庭认定更换电梯吊绳是“紧急的 (urgent basis)”必要工作，因为该物业仅有一部电梯，停运造成的损失是显著的。
• 信息充分：法庭满意地确认，在所有关键时间点，被申请人 (respondents)一直被告知了进行维修的必要性以及预估的费用，无论是在提交申请之前还是之后。

综上，法庭认为，尽管程序上存在要求，但鉴于维修的迫切性和信息披露的充分性，豁免咨询程序是合理的。

本案的法律依据主要围绕《1985 年房东与租客法》的咨询要求展开。法庭援引了最高法院在 2013 年的判例（Daejan Investments Ltd v Benson & Ors），强调了第 20 条咨询程序的立法目的：即保护承租人 (tenant)，防止其为不适当的维修工程付费，或支付超出合理范围的费用。换言之，承租人不应因此类程序问题遭受任何损害。

法庭的判断标准是，在评估是否授予豁免时，必须综合考虑维修的必要性（紧急性）、申请人是否已尽到充分的告知义务，以及所有相关方是否对此达成一致或未提出异议。

本判决为处理涉及物业重大维修工程的长期租赁产权(leasehold)物业提供了重要的实践指导。对于出租人 (landlord)和物业管理公司而言，若需进行紧急维修，即使程序上要求进行正式的第 20 条咨询程序 (Section 20 consultation)，也应重点做好以下工作：

• 强调紧急性：必须清晰证明维修的延误将造成不可接受的、重大的生活不便。
• 书面记录：必须留下详尽的书面记录，证明已在维修前、中、后，持续、充分地告知所有承租人 (leaseholders)维修的必要性及预估费用。
• 寻求共识：如果能获得所有相关方的默许或未提出异议，将极大地增强申请的成功率。

总之，在法律程序和实际居住体验之间，法庭更倾向于保护居住者的实际利益，前提是信息透明度达到最高标准。