一级法庭裁定：豁免《1985 年房东与租客法》第 20 条咨询程序

本案由 Carr Mills RTM Company Limited (申请人) 提交至一级法庭(房产庭) (First-tier Tribunal Property Chamber)，案件编号为 MAN/00DA/LDC/2024/0071。该物业位于 Leeds LS7 2HY 的 Carr Mills。申请人依据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的第 20ZA 条提交了申请。

申请的目的是寻求法庭对相关工程的咨询要求进行豁免。根据法律条文，当相关成本（relevant costs）过高时，进行“合格工程”(qualifying works) 需要遵守严格的咨询程序，以确保所有承租人(leaseholders)都知晓工程的必要性及预估成本。

申请人提交了详细的陈述书，阐述了进行附加工程的必要性，这些工程包括在建筑后部增加的 4 个楼梯/电梯井的重新贴面工程(recladding)过程中发现的防火封堵工程(fire stopping works)等。

本案的核心争议点在于：是否可以豁免《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的咨询要求，从而允许申请人推进附加工程的施工？

法律规定，如果相关成本导致任何承租人的相关贡献超过 £250.00，则必须遵守第 20 条的咨询要求。这些要求非常严格，包括：

• 发出书面通知，邀请承租人提出意见并提名承包商。
• 获取并提供至少两份工程估价，并总结承租人的初步意见。
• 让所有估价供人查阅，并考虑承租人的意见。
• 在签订合同后 21 天内，解释为何选择的承包商并非提交最低估价的承包商。

因此，法庭需要裁定的是，在当前情况下，是否可以认定豁免这些程序是“合理的”(reasonable)。

法庭最终作出裁定，确认可以豁免与附加工程相关的部分咨询要求。具体而言，法庭裁定，对于在现场发现的附加工程，例如防火封堵工程以及相关的启用工程(enabling works)，可以豁免《1985 年房东与租客法》第 20 条的咨询要求。

法庭的裁决表明，尽管法律设立了严格的保护机制，但如果工程的性质和发现的紧迫性使得严格遵守所有程序不切实际，法庭仍有权根据“合理性”原则进行调整。此裁定为申请人推进必要的、突发的结构性维修工程提供了法律上的通行证。

本案主要依据《1985 年房东与租客法》的第 20 条、第 19 条以及第 20ZA 条。关键法律点在于：

• 第 20 条： 规定了在相关成本过高时，进行“合格工程”必须满足的咨询程序。
• 第 20ZA(1) 条： 赋予了适当的法庭权力，允许其在确认“合理性”后，对咨询要求进行豁免(dispense with)。
• 第 19 条： 限制了物业服务费(service charge)中可包含的相关成本，强调了成本必须是“合理”发生的。

法庭的裁决直接援引了第 20ZA(1) 条的授权，核心判断标准是评估豁免这些程序是否符合“合理性”的要求。

本判决对所有涉及物业管理的业主和管理公司具有重要的实践指导意义。首先，它强调了物业服务费(service charge)的收取和工程的进行必须严格遵循法律程序，任何成本的增加都必须有充分的法律依据。

其次，虽然法庭有权豁免咨询程序，但“合理性”的判断是高度依赖案情事实的。如果工程是突发、紧急且具有高度必要性的（如本案中发现的防火封堵），申请人应准备充分的证据来证明豁免的合理性。

最后，业主和管理方应密切关注《1985 年房东与租客法》中关于工程和费用征收的规定，并在进行任何重大维修工程前，预先评估咨询程序的合规性，以避免法律风险。