一级法庭裁定：免除物业服务费咨询程序以移除石棉
原标题: Empire House, Thurloe Place, London, SW7 2RU: LON/00AW/LDC/2025/0670
核心结论
一级法庭(房产庭)裁定，同意免除《物业服务费（咨询要求）条例》(Service Charges (Consultation Requirements) (England) Regulations 2003) 第 4 附表规定的咨询要求。该决定是基于申请人提交的书面材料，旨在允许移除位于帝国大厦三处的高风险石棉。
关键要点
- 免除咨询程序需满足特定条件。
- 石棉移除属于重大维修工程范畴。
- 法庭裁定基于书面证据，而非庭审。
§1案件背景
本案由 Trustees (Jersey) Limited 作为申请人，在帝国大厦 (Empire House, Thurloe Place, London, SW7 2RU) 提起了申请。该物业是一栋建于 1900 年代的二级保护建筑 (grade 2 listed building)，包含 5 层楼、28 个住宅单元和 6 个商业底层/地下单元。
申请人代表房东，旨在获得免除法定咨询要求的许可。具体工作内容是移除物业内三处被鉴定为高风险的石棉 (asbestos)。
根据证据显示，2024 年 11 月 8 日完成的石棉管理调查报告，于 2024 年 11 月 15 日由 BSC 公司出具，确认了三处存在石棉：
- 地下锅炉房/油箱房 (Basement Boiler Room/Tank Room)：位于地下，用于公共泵和电气设备。
- 北露台，旧锅炉房 (North Terrace, Old Boiler room)：原锅炉房，仍连接公共供暖系统管道。
- 地下旧电表房/空隙 (Basement Old Meter Room/Voild)：储物间，有管道穿过，用于维护通往公寓的公共水管。
§2争议焦点
本案的核心争议点在于：房东方是否可以绕过《物业服务费（咨询要求）条例》(Service Charges (Consultation Requirements) (England) Regulations 2003) 第 4 附表规定的法定咨询程序，直接进行移除高风险石棉的工程。
申请人援引了《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20ZA 条款，寻求免除该咨询程序。移除石棉被鉴定为“高风险 (High risk)”，并推荐由有执照的承包商进行移除，合同价值为 £34,203 加上增值税 (VAT)。
争议焦点集中在：在涉及此类重大维修工程 (major works) 时，是否必须严格遵守事先的、耗时的咨询流程，还是可以根据工程的紧迫性和风险等级，通过法庭的酌情权 (discretion) 获得豁免。
§3法庭裁决
法庭 (Tribunal) 最终裁定，行使了其酌情权，决定免除《物业服务费（咨询要求）条例》(Service Charges (Consultation Requirements) (England) Regulations 2003) 第 4 附表所包含的咨询要求。
该裁定是在 2025 年 6 月 18 日做出的，并且是基于申请人提交的书面陈述 (written representations) 而定，而非举行正式的庭审听证会。法庭确认了申请人移除石棉的必要性，并认可了其通过书面程序获得豁免的请求。
这一裁定为房东方进行必要的、紧急的结构性维护工作，提供了一条合法的、程序上的绿色通道。
§4法律依据
本案的法律基础主要围绕《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的相关规定，特别是关于物业服务费和重大维修工程的支出程序。申请人寻求的豁免权，直接指向了《物业服务费（咨询要求）条例》(Service Charges (Consultation Requirements) (England) Regulations 2003) 的特定条款。
法庭的裁决体现了法律体系中对“合理性 (reasonableness)”的考量。当工程涉及公共安全（如高风险石棉）且证据链完整时，法庭倾向于平衡程序正义与实际维护的紧迫性。因此，法庭行使了其酌情权，判定豁免咨询程序是合理的。