一级法庭裁定：关于Bembridge House的物业服务费违约及产权争议解读

本案由L.C. Webb & Son (Builders) Limited（申请人，该建筑的永久产权持有者/freeholder）发起，针对Mr Stuart Robert Wakley和Michelle Wakley（被申请人，Flat 9和Flat 11的业主）。

• 申请人代表Mr. Martin Davies（Solicitor）出席，而被申请人代表Sophie Helps（Solicitor）出席。

• 本次诉讼涉及两项独立的申请：一项针对Flat 11，另一项针对Flat 9。两项申请均是依据《2002 年共同产权与租赁改革法》(Commonhold and Leasehold Reform Act 2002) 第168(4)条，指控被申请人违反了其《租赁合同/租约》(lease)中的契约(covenant)。

• 申请人作为永久产权持有者，寻求法庭对被申请人是否违反了其长期租赁产权(leasehold)下的义务作出determination（裁定）。

本案的核心争议点在于被申请人是否违反了其长期租赁产权(leasehold)下的契约义务，特别是与物业服务费(service charge)的支付义务相关。

• 针对Flat 11的申请，争议焦点集中于Mr. Wakley是否拖欠了特定年份（2021年、2022年和2023年）的物业服务费(service charge)。

• 法庭需要裁定，根据《租赁合同/租约》的规定，未支付这些费用是否构成明确的契约违约(breach of covenant)。

• 对于Flat 9的申请，争议焦点在于是否存在其他未明确的契约违约行为，以及申请人是否有权依据法律程序要求其承担相关费用。

法庭（由Judge T.Hingston和K. Ridgeway FRICS坐席）就两项申请分别作出了明确的determination。

• 关于Flat 11：法庭裁定，Mr. Wakley未能支付2021年、2022年和2023年结束的物业服务费(service charge)，因此他违反了其《租赁合同/租约》(lease)第六附表(6th Schedule)中的契约。此外，法庭还裁定Mr. Wakley需承担申请人本次申请的诉讼费用，最高限额为£7,500。

• 关于Flat 9：法庭裁定，Mr. Wakley并未违反契约(not in breach of covenant)。因此，就此项申请，无需支付任何费用。

本案的法律依据主要围绕《2002 年共同产权与租赁改革法》(Commonhold and Leasehold Reform Act 2002) 的程序性规定展开。

• 法庭特别引用了该法案的第168条，该条款规定了房东(landlord)在要求确认契约违约时，必须通过适当的法庭程序进行determination，而非直接发出强制性的通知。这体现了英国房产法对保护承租人权利的严格程序要求。

• 该法案的规定确保了任何关于契约违约的认定，必须经过法庭的正式裁定，才能后续采取法律行动，例如追偿费用或采取其他补救措施。

本判决对所有持有长期租赁产权(leasehold)的业主具有重要的实践指导意义。

• 物业费支付的及时性：业主必须高度重视物业服务费(service charge)的支付，任何拖欠都可能被视为可被追偿的契约违约行为，并可能导致法律诉讼。

• 程序正义的遵循：在处理房产纠纷时，无论是作为申请人还是被申请人，都必须严格遵循法庭设定的程序，切勿自行采取过激行动，否则后续的法律主张可能因程序瑕疵而无法成立。

• 专业咨询的重要性：鉴于涉及复杂的《租赁合同/租约》(lease)条款和特定的《共同产权与租赁改革法》(Commonhold and Leasehold Reform Act 2002) 条款，业主在面临此类争议时，务必寻求专业的房产法律师的咨询，以确保权利得到最大程度的保护。