一级法庭裁定：房东指控承租人未支付物业服务费

本案涉及位于 Salford 的一处房产（Flat 18 Alexander Court, Trafford Road）。申请人 CH27 Limited（即该房产的永久产权方，freehold owner）于 2024 年 3 月 1 日向一级法庭(房产庭)提交了申请。

该申请的目的是要求法庭对物业服务费(service charge)的支付责任和合理性进行裁定(determination)。申请人明确表示，希望根据《2002 年共同产权与租赁改革法》(Commonhold and Leasehold Reform Act 2002) 的第 168(4) 条，将此案定性为“租约中契约或条件违约”的申请。

该房产本身是根据 1994 年 11 月 14 日签订的租约(lease)持有，租期为 999 年，起始于 1993 年 1 月 1 日。法庭在审理过程中，确认了申请人是该物业的永久产权方。

本案的核心争议点在于被申请人 Mr Abdulaziz Ibrahim Abozeid 是否违反了其与房东（申请人）签订的租约(lease)的义务，特别是关于支付物业服务费(service charge)的义务。

申请人指控被申请人未能履行租约第 4 条款规定的支付义务。争议焦点集中于以下几点：

• 违约事实：被申请人是否确实未支付应付的物业服务费？
• 费用合法性：自 2011 年至 2022 年期间的物业服务费是否已根据租约程序合法发出和要求？
• 欠款金额：基于现有证据，被申请人应承担的物业服务费欠款总额是多少？

法庭的裁定需要明确确认被申请人是否构成违约，并确定具体的经济责任。

法庭在审理过程中，确认了对物业的实地检查是不必要的，因此仅根据提交的卷宗材料进行裁定。法庭仔细审阅了所有证据，特别是 Mr Ali 的证人证词和相关附件。

法庭明确裁定：

• 违约认定：法庭有理由相信，根据租约的第 4 条款，被申请人有义务支付物业服务费(Service Charge)，并且被申请人确实违反了此项义务。
• 费用发出：法庭确认，2011 年至 2022 年期间的物业服务费要求已发送至被申请人登记的地址，因此费用要求程序是合法的。
• 欠款金额：基于证据，法庭裁定被申请人拖欠的物业服务费总额为 £11,214.32。

最终，法庭裁定被申请人违反了租约，拖欠了该笔款项。

本案的法律基础是《2002 年共同产权与租赁改革法》(Commonhold and Leasehold Reform Act 2002) 的第 168(4) 条。该条款赋予了房东(landlord)权利，使其可以向适当的法庭申请裁定(determination)，以确认租约中某一契约或条件是否被违反。

法庭在判决中也提及了《1988 年住房法》(Housing Act 1988) 的相关规定，指出虽然法庭的裁定常是后续要求“收回租约(forfeiture of the lease)”的前置步骤，但法庭同时注意到了《1996 年住房法》(Housing Act 1996) 第 81 条的规定，即在启动收回程序前，必须先有法庭裁定租客(tenant)确实拖欠了物业服务费或管理费(administration charge)。

这表明法庭的裁决严格遵循了英国房产法律体系中，处理租赁纠纷的层层递进的法律程序要求。

本案对所有持有或租赁英国房产的业主和住户具有重要的警示意义。首先，任何涉及物业服务费(service charge)的争议，都必须严格遵循法律程序，不能仅凭单方面要求。

其次，业主方（房东）在主张费用时，必须确保所有费用通知和要求都已根据租约和法律规定，通过可追溯的方式（如邮寄至登记地址）送达给承租人(leaseholder)。

最后，对于承租人(leaseholder)而言，一旦收到费用通知，应及时核对账目，并积极参与争议解决程序，避免因拖欠费用而导致更严重的法律后果，如租约被收回的风险。