英国房产法庭裁定：物业服务费 (Service Charge) 责任认定解读

本案由 LATEP Estates Limited (landlord) 作为申请人 (applicant)，针对 PSE Proptech Limited (leaseholder) 作为被申请人 (respondent)，提交至一级法庭(房产庭)进行审理。该庭审于 2026 年 1 月 15 日举行，判决日期为 2026 年 2 月 16 日。

该房产位于伦敦 NW1 5DA，是一套位于改建公共酒馆中的一居室公寓。该建筑内共有其他两套公寓，底层空间则出租给商业租客。该物业的长期租赁产权 (leasehold) 租约日期为 2017 年 10 月 27 日，租期为 150 年。

根据租约约定，该物业的费用结构包含“保险租金 (insurance rent)”和一般性的物业服务费 (service charge)。两者均被视为《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 18 条意义上的“物业服务费”。

申请人 (landlord)的核心诉求是要求法庭根据《1985 年房东与租客法》第 27A 条，裁定 2023、2024 和 2025 三个物业服务年度的物业服务费金额。同时，申请人还依据《2002 年共同产权与租赁改革法》(Commonhold and Leasehold Reform Act 2002) 第 5 条，要求裁定被申请人应支付的行政费用 (administration charges)。

争议的焦点主要围绕以下几个方面：

• 保险租金 (insurance rent)：其收取的金额是否合理。
• 物业服务费 (service charge)：整体费用（包括屋顶维修等）的合理性认定。
• 费用转嫁：房东的诉讼成本是否可以通过物业服务费转嫁给承租人 (lessee)。

租约明确规定了“保险租金”和“物业服务费”的计算方式，前者与保险费挂钩，后者则与“物业服务成本 (Service Costs)”挂钩，后者包括了房东履行共同部分义务的费用。

法庭做出了明确的几项裁定 (determination)：

• 关于保险租金 (insurance rent)：法庭裁定，针对 2024/25 年度收取的保险租金是“合理地发生 (reasonably incurred)”。
• 关于物业服务费 (service charge)：法庭拒绝对整体估算的物业服务费的合理性进行裁定。同时，法庭也拒绝就“对账账户 (reconciliation accounts)”所暗示的物业服务费作出裁定，这包括了单独列出的屋顶维修费用，以及针对合同法律费用和利息的“寄生性申请 (parasitic applications)”。
• 关于成本转嫁：法庭根据《1985 年房东与租客法》第 20C 条作出命令，规定房东在本次法庭诉讼中的任何成本不得通过物业服务费转嫁给承租人。
• 关于行政费用：法庭根据《2002 年共同产权与租赁改革法》附表 11 第 5A 款作出命令，免除了申请人就诉讼费用支付行政费用的责任。

总而言之，法庭在保险租金上认可了合理性，但在其他费用和成本转嫁方面做出了限制性裁定。

本案的法律分析主要依据了多部英国成文法，特别是：

• 《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985)：该法案是物业服务费争议的核心法律基础。申请人援引了该法案的第 27A 条来寻求物业服务费的裁定。法庭特别援引了第 20C 条来限制成本的转嫁。
• 《2002 年共同产权与租赁改革法》(Commonhold and Leasehold Reform Act 2002)：该法案规定了与物业管理和费用相关的行政费用处理机制，法庭依据其附表 11 第 5A 款做出了免责裁定。
• 租约条款：判决的执行和范围必须严格遵循 2017 年的租赁合同 (lease) 约定。租约将“保险租金”和“物业服务费”分别定义，并规定了各自的支付程序，如保险租金的通知要求等。

法庭的判决体现了英国房产法对费用支付的审慎态度，强调费用必须有明确的法律依据和合理的计算过程。

对于所有涉及英国长期租赁产权 (leasehold) 的业主和房东而言，本判决提供了重要的实践指导：

• 费用透明化：房东在收取物业服务费 (service charge) 时，必须确保每一笔费用都有清晰、可追溯的凭证和合理的计算过程，尤其要区分哪些费用属于“保险租金 (insurance rent)”，哪些属于“物业服务费 (service charge)”。
• 程序正义：在进行费用追讨时，必须严格遵守法律规定的程序，例如在涉及重大维修工程 (major works) 或费用分摊时，应充分考虑《1985 年房东与租客法》的规定，并注意是否需要进行第 20 条咨询程序 (Section 20 consultation)。
• 成本限制：切记，法庭明确指出，房东的诉讼成本不能随意通过物业服务费转嫁。任何费用增加都必须有法庭或法律依据的支持，否则极易被认定为不合理。

建议业主和房东务必咨询专业法律意见，确保所有费用收缴流程的合规性。