一级法庭裁定：租客违反《租约》的物业维护与结构改动责任

本案由38 Randolph Avenue Ltd（申请人，即freeholder/永久产权人）向Mr A Al-Saraj（被申请人，即tenant/承租人）提起诉讼，案由为Breach of covenant（违反契约）。

• 申请人是位于 36-40 Randolph Avenue 的该建筑的freeholder，该建筑包含多个单元，其中被申请人占据的是 Flat 38C。

• 被申请人依据一份日期为 1983 年 11 月 30 日的lease（租约）持有该物业。该lease的起草方涉及多方主体。

• 本案的审理地点为伦敦，审理日期为 2020 年 2 月 2 日。申请人代表出席，而被申请人代表出席，但被申请人未提交支持其案件的证据材料。

申请人主张被申请人违反了lease中的多项契约条款，争议焦点主要集中在物业的维护标准和结构上的改动行为。

• 第一个焦点： 申请人指控被申请人违反了关于地板维护的条款（Clause 2(12)(2)），即未能按照lease的要求在物业地板上铺设地毯。

• 第二个焦点： 申请人还指控被申请人擅自对物业结构进行了改动，例如移除承重墙（load bearing wall）以及移除烟囱壁烟道（chimney breast flues），这违反了禁止未经landlord（出租人/房东）同意进行结构改动的条款（Clause 2(6)）。

• 此外，申请人还提出了关于地板超载（Clause 2(12)(3)）和规划许可（Clause 2(17)）等方面的指控，这些构成了本次determination（裁定）需要解决的法律争议点。

一级法庭(房产庭)最终determination（裁定）认为，被申请人（tenant）确实违反了lease中的多项契约条款。

• 关于地板维护，法庭指出，尽管被申请人承认了未铺设地毯的事实，但lease明确要求铺设地毯，因此构成违约。法庭驳回了被申请人关于其他单元情况的抗辩，认为该点与本案无关。

• 关于结构改动，法庭审理了移除承重墙的行为。虽然被申请人承认移除了一部分结构，但法庭的裁决明确了其行为违反了lease中关于未经同意进行结构改动的规定。

• 对于其他指控，如地板超载和规划许可问题，法庭认为申请人未能提供充分的证据来支持这些指控，因此未认定构成违约。

本案的法律依据主要围绕lease的条款义务展开。法庭的判断核心在于合同法和不动产法中的契约义务履行。具体而言，法庭依据lease条款的明确规定来判定行为是否构成违约。

• 物业维护义务： lease规定了特定的维护标准（如必须铺设地毯），任何偏离该标准的行为即构成违反契约。这强调了leasehold（长期租赁产权）下的维护责任的严格性。

• 结构完整性： 移除承重墙属于对物业结构进行重大改变，这通常需要获得landlord的明确书面同意。未经同意的改动，无论其目的如何，均构成严重违约。

• 法庭的裁决体现了对lease条款的严格解释，即当lease明确规定了某项义务时，该义务的履行是强制性的，不能仅凭其他单元的情况来抗辩。

本判决对所有持有leasehold（长期租赁产权）的业主和租客具有重要的警示意义。首先，任何涉及物业外观和内部设施的维护，都必须严格遵守原始lease的规定，特别是关于地面材料的规定。

• 其次，任何计划进行的结构性改动（如拆除墙体、改变承重结构），无论看起来多么微小，都必须事先获得landlord的明确书面同意。否则，即使改动后功能正常，法律上仍构成违约。

• 最后，在处理物业争议时，应仔细审查lease的每一条条款，并保留所有支持自身行为合法性的证据，以应对未来可能出现的determination程序。