英国房产法庭判决解读：租金返还令 (RRO) 申请分析

本案的申请人（Applicant）是 Julie Daniele Monique Lanson-Guilbert，代表方为 Justice for Tenants (JfT)。她于 2025 年 8 月 20 日向一级法庭(房产庭)提交了申请，要求针对被申请人（Respondent）T A S B Investments Limited 处房产（Flat 6, 36 High Street, Acton, London W3 6LG）作出租金返还令 (Rent Repayment Order, RRO)。

该被申请人同时也是双方于 2023 年 11 月 24 日签订的租约 (tenancy agreement) 中的出租人/房东 (landlord)。该租约期限为 12 个月，但包含 6 个月后的提前解约条款。

申请人寻求的 RRO 涵盖了其从 2023 年 11 月 24 日至 2024 年 9 月 20 日（相关期间）的租金，总额为 £8,729.58。法庭已确认该金额在庭审时是算术上正确的。

本案的核心争议点在于，申请人是否能证明被申请人（房东）在相关期间内犯有《住房法》规定的违法行为，从而构成作出 RRO 的法律基础。申请人寻求的 RRO 依赖于被申请人未能履行其作为房东的法律义务。

然而，法律程序要求法庭必须审视被申请人是否能够提出有效的法律抗辩 (defence)。争议焦点集中于被申请人是否已采取了法律规定的补救措施，例如是否已依法为该房产办理了许可证 (licence) 的申请或通知，以及这些措施是否仍然有效。

法庭的裁决必须严格依据《住房法》和《住房与规划法》中关于“犯罪行为”和“抗辩理由”的规定来判断，而非仅基于租约关系。

法庭最终作出裁定，认为被申请人（Respondent）在涉嫌违法行为发生时，已经依法就该房产提交了许可证的申请 (application for a licence)，并且该通知/申请仍然有效。因此，被申请人有权援引法律中规定的抗辩理由。

基于此，法庭裁定不应作出租金返还令 (Rent Repayment Order)。

法庭的裁决明确指出，被申请人有权依据《住房法》第 95(3)(b) 条所载的抗辩理由进行辩护。这表明，在房东方能证明其已履行了必要的法律程序（如申请或通知），即使存在其他争议，也可能免除其承担 RRO 的责任。

本案适用的法律主要包括《住房法》2004 (Housing Act 2004) 和《住房与规划法》2016 (Housing and Planning Act 2016)。

关键法律条文包括：

• 《住房法》第 95 条：规定了关于房产许可 (licensing) 的犯罪行为。特别地，第 95(3) 条规定，如果针对第 95(1) 条的指控，辩护方可以证明在关键时间点，已根据相关条款（如第 62(1) 或第 86(1)）发出通知，或已根据第 87 条提交了许可证申请，且该通知或申请仍有效。
• 《住房与规划法》第 43 条：赋予了一级法庭(房产庭)作出 RRO 的权力，前提是法庭确信房东犯有相关罪行。

法庭的判决重点在于，被申请人成功援引了第 95(3)(b) 条所规定的“已提交申请且有效”的抗辩理由，从而使 RRO 的前提条件不成立。

本判决对中国读者理解英国房产法律实践具有重要启示：在涉及房东责任和租金追偿时，仅仅证明租约关系或租金欠付是不够的。申请人必须证明房东存在明确的、可被法律认定为“犯罪行为”的违法行为。

对于房东方而言，本案强调了“合规性”至关重要。房东必须时刻关注并严格遵守《住房法》等相关法规，尤其是在涉及房产许可和管理方面，任何缺失的“通知”或“申请”都可能成为法庭判决的突破口。

此外，物业服务费 (service charge) 或地租 (ground rent) 等费用争议，若与房东的合规运营行为挂钩，也需要有充分的法律文件和程序记录作为支撑。