英国房产法庭裁定：豁免重大维修工程的咨询程序

本案由“The Pyjama Factory (Management Company) Limited”（申请人/Applicant）向一级法庭(房产庭)提起。该物业位于 Somerset，是一栋由改建的工厂组成的，包含六个 2 或 3 卧室的公寓（Property）。

申请的核心诉求是寻求豁免（dispensation）《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条规定的法定咨询程序（consultation requirements）。

此次维修工程涉及更换位于该物业公共电梯的液压软管（hydraulic hose），该电梯服务于 Flats 1-6。申请方主张，由于电梯被住户高度使用，特别是其中一位残疾的住户（Flat 4）在丈夫不在家时，若无电梯将无法正常生活，故维修工作具有高度的紧急性。

法庭在 2025 年 5 月 20 日通过书面裁定（Paper determination）作出判决。

本案的争议焦点在于：在进行更换电梯液压软管等重大维修工程时，是否可以豁免《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的法定咨询程序？

通常情况下，此类重大维修工程需要经过法定咨询程序，以确保所有承租人（leaseholders）都有充分的机会对将由物业服务费（service charge）支付的支出发表意见。

申请人方强调了维修的“紧急性”（urgently required），并指出若不立即进行维修，将严重影响居住者的日常生活，特别是对行动不便的住户构成安全和生活上的障碍。

因此，法庭需要权衡法定程序的要求与实际维修的紧迫性之间的关系，判断是否满足授予豁免的“合理性”（reasonable）标准。

一级法庭(房产庭)最终裁定，同意无条件地授予申请人豁免《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的法定咨询程序。

法庭明确指出，授予此豁免是基于“合理性”（reasonable）的判断。法庭认为，鉴于电梯液压软管的故障导致电梯无法运行，维修工作具有高度的紧迫性，使得严格遵守法定咨询程序在当前情况下不切实际。

然而，法庭同时做出了重要澄清：此项豁免仅针对“咨询程序”，并未影响被申请人（respondents）未来就物业服务费（service charge）的合理性或可支付性，依据《1985 年房东与租客法》第 27A 条和第 19 条提出申请的权利。

本案主要依据《1985 年房东与租客法》第 20ZA 条（s20ZA of the 1985 Act）。该条款赋予了一级法庭(房产庭)权力，如果法庭认定豁免法定咨询程序是“合理”的，即可予以批准。

法庭在作出裁定时，考虑了《1985 年房东与租客法》第 20 条的立法目的，即确保承租人能充分参与对物业服务费支出（service charge）的讨论。同时，法庭援引了最高法院在 Daejan Investments Ltd v Benson & others [2013] UKSC 14 一案确立的原则，来衡量“合理性”的标准。

法庭的裁决体现了在维护既有法律程序与应对突发、紧急的物业维护需求之间的平衡考量。

对于物业管理公司和业主而言，本案提供了重要的实践指导：当物业设施（如电梯）发生突发故障，且维修具有高度的紧急性时，如果能证明延误将对居住者的生活造成重大不便或安全隐患，应积极寻求通过第 20ZA 条等法律途径申请豁免法定咨询程序。

但必须注意，获得“程序豁免”不等于获得“费用豁免”。即使维修工作被认定为紧急，后续的物业服务费（service charge）的金额和合理性，仍需根据《1985 年房东与租客法》等规定，在后续的法律程序中接受承租人的审查和挑战。

建议物业方在进行重大维修前，务必做好书面记录，详细记录故障的发生时间、对居住者的影响程度，以备法庭审查。