一级法庭裁定：免除《1985年房东与租客法》第20条咨询要求

本案是一起由Plantview Limited（“申请人”）向一级法庭(房产庭)提出的申请。该申请的核心目的是寻求豁免《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条以及《物业服务费（咨询要求）（英格兰）条例 2003》规定的咨询要求。

本次工程涉及在位于曼彻斯特的Eden Square（Flats 1 – 64, 12 Flixton Road）的楼梯间（risers）和垃圾房（bin stores）安装消防隔断（fire compartmentation）。

该物业是一个混合用途区域，包含商业单元和住宅单元。申请人提交的材料显示，消防隔断工程的总成本为£27,176.71（含增值税）。

法庭注意到，此前已于2025年8月20日发出指示，要求双方通过书面提交材料进行审理，本次裁定正是基于双方提供的书面材料完成的。

争议的焦点在于：在进行涉及重大维修工程（major works）的物业改造时，是否必须严格遵守《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的咨询程序（consultation requirements）。

《1985 年房东与租客法》第 20 条规定，如果相关成本超过一定金额，则相关租客的贡献（relevant contribution）的限制，取决于是否已履行了咨询要求，或者是否已由法庭进行豁免（dispensed with）。

因此，申请人需要说服法庭，鉴于工程的性质和成本，可以豁免这一强制性的咨询程序，从而推进消防安全升级工作。

争议的实质是法律程序合规性与物业维护必要性之间的平衡。

法庭最终作出裁定，批准了申请人免除《1985 年房东与租客法》第 20 条咨询要求的请求。

裁定明确指出，本次批准的工程范围仅限于在楼梯间和垃圾房安装消防隔断，工程总成本为£27,176.71。法庭强调，本次裁定不包含任何其他工程或费用。

这一裁定为申请人后续推进该项关键的消防安全升级工作提供了法律基础，避免了因程序性要求而延误工程进度。

本案的法律依据主要围绕《1985 年房东与租客法》第 20 条展开。该法条的核心在于限制租客在物业维修工程中的财务责任，除非满足特定条件。

根据法条，相关租客的贡献（relevant contribution）的限制，只有在满足以下两个条件之一时才适用：

• 与工程或协议相关的咨询要求已得到遵守；或
• 该要求已由法庭（tribunal）进行豁免（dispensed with）。

申请人正是依据此条文，请求法庭通过裁定（determination）来豁免咨询要求，从而使工程可以继续进行。

对于物业管理方和业主而言，本案提供了重要的实践指引：当物业涉及重大安全升级（如消防系统）时，如果程序性要求（如第 20 条咨询）构成障碍，应积极寻求法庭的豁免裁定。

物业服务费（service charge）的争议往往与此类重大维修工程挂钩。因此，在进行任何涉及共同区域的重大维修工程前，务必审阅相关法律条款，并准备充分的书面证据支持豁免申请。

此外，本案强调了法庭的裁定是具有约束力的，一旦获得豁免，后续的工程执行和费用分摊将依据法庭的指示进行。