一级法庭裁定：免除《1985 年房东与租客法》第 20 条咨询要求

本案涉及位于 Ipswich 的“Focus Apartments”物业，该物业最初建于约 1965 年作为办公楼，后于 2015/16 年改建为住宅用途。该建筑为一栋五层高的住宅塔楼，共包含 25 套一居室和两居室公寓，坐落于商业场所之上。

申请人（Grey GR Limited Partnership）寻求根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20ZA 条，免除进行额外防火隔断工程（“The Works”）的全部咨询要求。这些工程是在 2024 年 10 月为物业内的 15 套公寓进行的。

被申请人（The leaseholders）是该楼块内 25 套公寓的承租人，他们可能需要根据其《租赁合同/租约》(lease) 承担工程费用，但需考虑《2022 年建筑安全法》(Building Safety Act 2022) 提供的保护，以及针对开发商等第三方的任何成功诉讼。

本案的核心争议点在于：是否应免除《1985 年房东与租客法》第 20 条以及《2003 年物业服务费（咨询等）（英格兰）条例》规定的咨询要求。

虽然本案的背景涉及物业的重大维修工程（major works），这些工程的必要性源于对外部墙系统缺陷的发现，这些缺陷促成了先前由法庭作出的《修复令》(Remediation Order)。

法庭明确指出，关于工程费用的支付责任问题，应是根据《1985 年房东与租客法》第 27A 条另行申请进行裁定，以确定《租赁合同/租约》下要求的任何物业服务费(service charge)的可追偿性。然而，法庭也认识到，承租人最关切的实际问题，仍是他们需要承担的成本范围。

法庭作出以下裁定：

1. 根据《1985 年房东与租客法》第 20ZA 条，对于申请人提交的 2025 年 2 月 20 日的陈述书中所述的额外防火隔断工程（“The Works”），免除所有咨询要求。
2. 然而，此项豁免附加了一个重要条件：申请人必须在本判决日期后的 56 天内，书面致函所有承租人，确认他们应承担该工程最终预估成本的各自份额（此项费用需考虑《2022 年建筑安全法》提供的任何保护）。

总而言之，法庭同意了免除程序上的障碍，但将费用确认的责任和通知义务留给了申请人。

本案主要依据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的相关条款进行审理。申请人援引了该法案第 20ZA 条，寻求免除咨询程序。这体现了英国房产法中，在进行涉及共同财产的重大结构性维修时，法律对程序正义和利益相关方知情权的高度重视。

法庭的裁决结构性地区分了“程序性豁免”（即免除咨询要求）与“实质性责任认定”（即谁该付钱）。这符合英国房产法庭处理此类复杂案件的惯例，即程序问题和财务责任问题可能需要分步解决。

对于物业管理方和业主而言，本判决强调了在进行重大维修工程时，即使获得了法庭的程序性豁免，也绝不能忽视与所有承租人进行充分、书面的沟通。法庭明确要求申请人必须主动确认费用分摊，这为后续的物业服务费(service charge)追讨奠定了基础。

此外，本案再次提醒所有相关方，物业的维修和升级，尤其是在涉及防火安全等重大问题时，必须时刻关注最新的立法变化，例如《2022 年建筑安全法》对承租人权利的潜在影响。任何涉及共同财产的重大决策，都应寻求法律专业人士的指导，以确保程序合规性，避免后续的法律纠纷。