一级法庭裁定：房东因未获许可，需支付租金回款

本案由Lara Tinant和Rachel Johnstone两位申请人(Applicants)向一级法庭(房产庭)(First-tier Tribunal Property Chamber)提出申请，要求获得租金回款令(Rent Repayment Order, RRO)。

• 申请人是位于利物浦（Liverpool）的5 Victoria House的底层公寓的租客(tenants)。

• 他们根据一份租约(tenancy agreement)居住于该物业(the Premises)，租期为2021年9月1日至2022年6月30日，每人每周租金为£88.00。

• 被申请人(Respondent)是该物业的房东(landlord)，即Trophy Homes Ltd.。

• 法庭于2023年3月28日通过视频听证会作出裁定(determination)。

申请人指出，该物业属于多户住宅(house in multiple occupation)，根据《2004 年住房法》(Housing Act 2004)第61条，必须获得许可(licence)。然而，被申请人未能取得该许可，导致整个租期内该物业处于无许可状态，从而构成了违法行为。

本案的核心争议点在于：被申请人Trophy Homes Ltd.是否违反了《2004 年住房法》的规定，以及是否需要对租客支付租金回款。

• 申请人主张，由于房东未获取必要的HMO许可，其行为违反了《2004 年住房法》第72(1)条，因此有权要求RRO。

• 被申请人方面未积极参与诉讼程序，未能回应申请，也未遵守法庭的指示。

法庭的审理重点是核实：

• 该物业是否确实需要许可？

• 在租约期间，该物业是否处于无许可状态？

• 房东是否在管理和控制该物业，从而承担法律责任？

法庭采信了申请人提供的证据，确认了物业确实需要许可，且在相关期间内确实处于无许可状态。

法庭最终作出裁定(determination)，认定被申请人Trophy Homes Ltd.的行为已“超出合理怀疑”(beyond reasonable doubt)构成违反《2004 年住房法》第72(1)条的违法行为。

• 法庭正式作出租金回款令(Rent Repayment Order)，并命令被申请人向两位申请人分别支付 £3,484.80。

• 法庭在计算回款金额时，依据《2016 年住房与规划法》(Housing and Planning Act 2016)第44条和第43条的规定。初步计算的租金总额为£3,872.00，但法庭扣除了10%的公用事业费用(utility charges)，即£387.20，得出最终应付金额。

该裁定明确了房东因管理不当而需承担的经济赔偿责任。

本案的法律基础主要围绕住房租赁和物业管理中的合规性要求展开。

• 《2004 年住房法》： 核心在于确认了多户住宅(HMO)必须获得许可(licence)的法律义务。房东未能履行此义务，构成了直接的违法行为。

• 《2016 年住房与规划法》： 该法案授权法庭根据租金回款令(RRO)机制，对违反住房法规定的房东进行处罚，要求其退还部分租金。

法庭强调，房东作为管理方，对物业的合规性负有主要责任。租金回款的计算也需考虑租客实际支付的费用构成，例如公用事业费用的扣除。

本判决对所有房东和物业管理者具有重要的警示意义，尤其是在处理多户住宅(HMO)的租赁业务时。

• 合规性至上： 房东必须严格遵守《住房法》规定的所有许可和注册要求。任何疏忽都可能导致严重的法律后果和经济赔偿责任。

• 文件记录完整性： 租客在遇到可疑的物业管理问题时，应保留所有沟通记录、租金支付凭证等证据，以便在法庭上支持自己的主张。

• 物业费用的透明化： 租金回款的计算过程显示，物业服务费(service charge)和公用事业费用的划分必须清晰透明，否则可能在法律纠纷中被法庭进行调整和扣除。

建议所有房东应聘请专业法律顾问，确保所有租赁活动都符合最新的英国房产法律法规。