一级法庭裁定：关于移除石棉工程的咨询豁免权

本案由Marsham Court Management（申请人）向一级法庭(房产庭)提出申请，涉及位于伦敦SW1P 4LA的Marsham Court（“该物业”）的154名长期租赁产权(leasehold)持有者（被申请人）。

申请的核心是根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条，寻求一项追溯性的豁免(retrospective dispensation)，以便在未进行充分咨询的情况下，执行锅炉房的石棉移除或封装工程（“石棉工程”）。

该申请源于AsMatt Ltd于2025年7月17日出具的重新检查报告，该报告指出了锅炉房内存在大量石棉覆盖物和绝缘材料，构成了污染风险。申请人认为，为减轻这些风险，进行石棉工程是必要的。

该物业是一栋建于或接近1937年的多层用途建筑，包含154个公寓单元和一个商业单元。

本案的争议焦点并非工程的必要性本身，而是程序上的合法性。申请人寻求的是绕过《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的咨询程序。

第 20 条通常要求在进行影响所有长期租赁产权(leasehold)持有者的重大工程前，必须进行充分的咨询程序，以确保所有相关方知情并参与决策。

因此，被申请方（154名长期租赁产权(leasehold)持有者）的立场是质疑该工程是否应在没有经过正式咨询的情况下进行。此外，虽然本案的判决明确指出，本次申请不涉及物业服务费(service charge)是否合理或是否可支付的问题，但程序豁免的获得，直接关系到工程的启动时机和合法性。

法庭需要裁定，在特定情况下（如石棉风险），是否可以根据法律规定，追溯性地豁免这一关键的咨询程序。

一级法庭(房产庭)最终裁定：允许该申请，从而追溯性地豁免了《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的咨询要求，以执行锅炉房的石棉工程。

法庭的裁决明确指出，此豁免的前提条件是：该石棉工程必须属于出租人(landlord)根据各公寓的租约(lease)所承担的义务范围之内。

法庭特别强调，本次裁定仅解决了“程序豁免”的问题。它明确声明，该裁定不涉及物业服务费(service charge)成本是否合理或是否可支付的问题。因此，长期租赁产权(leasehold)持有者仍将继续享有《1985 年房东与租客法》第 27a 条的保护。

法庭还指示申请人将此判决副本发送给所有长期租赁产权(leasehold)持有者，并在建筑物的公共区域展示。

本案的核心法律依据是《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的第 20 条。该条款旨在保护长期租赁产权(leasehold)持有者，确保在进行影响其居住环境的重大工程前，必须履行充分的咨询程序。

申请方援引了该法案，请求法庭进行“追溯性豁免(retrospective dispensation)”。这表明，即使程序上存在瑕疵，但由于工程的紧迫性和风险（石棉污染），法庭仍需权衡程序正义与公共安全之间的关系。

此外，判决提及了《1985 年房东与租客法》第 27a 条，这再次强调了在物业管理和费用支付方面，法律对长期租赁产权(leasehold)持有者的保护力度是持续和独立的。

对于物业管理方和长期租赁产权(leasehold)持有者而言，本案提供了重要的实践指引：

• 风险优先原则：当涉及公共安全风险（如石棉）时，如果能证明该工程是出租人(landlord)的法定或合同义务，法庭在权衡利弊后，可能会倾向于允许程序上的例外。
• 程序合规性：尽管获得了豁免，但申请方仍需确保工程的范围和费用（如三家报价所示）是经过尽职调查的。
• 费用与程序分离：本案清晰地将“工程的必要性/程序豁免”与“工程费用的合理性（service charge）”进行了切割。这意味着，即使程序上获得了豁免，后续关于费用支付的争议仍需依据其他法律条款和证据进行单独处理。

建议所有涉及重大维修工程的物业管理方，务必在启动前咨询法律专业人士，以确保程序流程的严谨性。