一级法庭裁定：免除重大维修工程的咨询要求

本案由 M.Abram Limited (申请人) 提交至一级法庭(房产庭)，寻求豁免《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条规定的与重大维修工程 (major works) 相关的咨询要求。该申请于 2025 年 7 月 2 日收到。

该房产位于 Queen's Quay，是一栋建于 20 世纪 20 年代的住宅公寓楼，最初是酒店。目前，该物业由 16 套公寓（分布在 1 至 5 层）和底层商业单元组成，顶部还有一个顶层公寓。公寓楼内设有多个公共入口和楼梯间。

所有公寓均处于长期租赁产权 (long leases) 之下，且根据不同区域支付不同比例的费用，这使得适用第 20 条的门槛大大降低。申请人指出，本次维修的必要性源于多处公寓和公共区域遭受的漏水和洪水。

核心争议点在于申请人是否可以绕过《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的严格咨询程序，直接推进屋顶的维修和翻新工作。该维修工作范围非常广泛，包括：

• 对顶层公寓的全部甲板进行拆除和评估。
• 对主楼的屋顶区域进行全面评估、水测试，并修复屋顶膜层。
• 修复未封闭的女儿墙 (parapet walls)，并在所有屋顶和女儿墙结构上涂刷防水材料。

申请人解释说，由于从公寓 8 发生的漏水事件，房东已开始调查和第一阶段 (Ph1) 的维修工作，并已向所有承租人发出第 20 条咨询通知。然而，由于房东已聘请了工程测量师进行调查，并为应对来自公寓 8 的索赔，他们希望能够不延迟，尽快完成所有三个阶段 (Ph1, Ph2, Ph3) 的维修工作，并要求豁免所有阶段的咨询要求，以便收回已支出的费用。

一级法庭(房产庭)做出了正式的裁定 (determination)。

法庭裁定授予了申请人根据《1985 年房东与租客法》第 20 条 ZA 款项的豁免 (dispensation)。这意味着，申请人可以免除房东在进行屋顶维修和翻新时，必须遵守第 20 条规定的咨询要求。

需要强调的是，法庭的裁定仅限于程序上的豁免。法庭明确表示，本次裁定并未对维修工程的费用是否合理 (reasonable) 或是否应由承租人支付作出任何裁定。

本案的法律依据主要围绕《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的程序性规定展开。申请人援引了该法案的第 20 条 ZA 款项，旨在寻求豁免房东在进行重大维修工程时必须履行的咨询义务。此类法律规定旨在保护承租人 (lessee/leaseholder) 的利益，确保在进行影响其居住环境的大型工程前，所有相关方都充分知情并参与决策。

法庭的裁决体现了对程序正义的考量，即在紧急或时间敏感的维修情况下，如果能证明豁免的必要性，法庭可以基于特殊情况进行程序性放行。但同时，法庭也划清了界限，即程序豁免与费用合理性判断是两个独立的问题。

本判决对物业管理和房东/承租人双方具有重要的实践指导意义。首先，当物业发生突发性、紧急的重大维修（如因漏水导致的屋顶修复）时，如果房东方能证明延误将造成更大的损失，应积极准备相关文件，并寻求法庭的程序性豁免。

其次，本案再次强调了“程序豁免”与“费用合理性”是两个独立的概念。即使法庭同意豁免了咨询程序，房东方仍需准备充分的证据链来证明维修的必要性、范围和成本的合理性，否则后续的费用追偿仍可能面临挑战。

对于承租人而言，应密切关注此类判决，了解在重大维修决策过程中，自身权利的保护点，并注意区分程序权利与经济权利的法律界限。