英国房产法庭裁定：修改公寓租约，允许非结构性改建

本案涉及位于伦敦 Grosvenor Road 的一处物业（Rivermill, 151 Grosvenor Road, London, SW1V 3JN）的 42 份住宅租约的修改事宜。申请人（Number 151 Proprietors Limited）于 2025 年 8 月 19 日提交了申请，旨在根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1987) 第四部分修改这些租约。

修改的必要性源于最高法院在 Duval v 11-13 Randolph Crescent Ltd [2020] UKSC 18 的判决。尽管申请人最初试图通过协议达成修改，但法庭程序要求了详细的程序跟进。在法庭的指导下，申请人确认已通知所有可能受影响的各方，包括所有承租人、抵押权人或担保人。

尽管初期程序复杂，但最终，法庭的审理过程聚焦于确定租约的准确类型，因为该物业存在三种不同类型的租约，而申请人最初提供的文件仅包含一种类型，这构成了案件审理的初步障碍。

本案的核心争议点在于现有租约中关于物业改建的限制条款是否过于绝对，是否需要进行修改以适应现代居住需求。具体而言，原租约可能包含一项“绝对禁止进行任何改建”的条款，这极大地限制了承租人（lessee/leaseholder）的居住和使用自由。

申请人寻求的修改，旨在移除这一绝对禁止，并引入一个更具操作性的替代条款。新的条款允许承租人进行“非结构性改建和增建”（non-structural alterations and additions），但前提是必须获得出租人/房东（landlord）的书面同意。这使得权利的行使从“绝对禁止”转变为“有条件许可”。

争议的焦点，因此，是如何在保护出租人/房东的财产权益和保障承租人/租客（tenant）的合理使用权之间找到平衡点，并使修改后的租约条款在法律上具有可操作性和公平性。

法庭最终作出了一项具有约束力的命令（Order），根据《1985 年房东与租客法》第 38 条，修改了所有相关的住宅租约。该裁定的核心效果是：

• 移除了原租约中对改建的“绝对禁止”（absolute prohibition on alterations）。
• 插入了新条款，明确规定承租人可以进行“非结构性改建和增建”，但必须事先获得出租人/房东的书面同意。

法庭的裁定体现了对居住环境改善的认可，但同时通过“书面同意”的门槛，确保了出租人/房东对物业的控制权和知情权。整个判决过程展示了法庭在处理复杂产权关系时，需要细致核对不同类型租约（three types of lease）的差异，并确保修改的适用性。

本次判决主要依据了《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1987) 的相关规定，特别是第 38 条，这赋予了法庭修改现有租约的权力。此外，判决的背景也受到了最高法院在 Duval 案的判例法影响，这促使了对现有租约条款的重新审视和调整。

法庭在审理过程中，强调了“合理性”（reasonableness）原则，即任何限制都不能过度剥夺承租人的合理使用权。通过修改租约，法庭试图在法律框架内，实现权利的现代化和平衡，避免了僵硬的、过时的限制条款对居住生活造成不合理的障碍。这体现了英国房产法在不断适应社会和居住需求方面的灵活性。

对于物业业主和物业管理公司而言，本案提供了重要的实践指导：如果物业的原始租约条款过于严格，特别是涉及“绝对禁止”某项行为（如改建），业主方应积极考虑通过法律途径或协商程序，寻求修改租约，以提高物业的吸引力和可居住性。

对于承租人/业主而言，若需进行改建，切勿仅依赖口头承诺，必须关注租约的明确规定。本案强调了“书面同意”的重要性，这意味着即使法庭最终支持了修改，后续的实际操作仍需严格遵循书面流程。

此外，本案提醒所有相关方，在处理涉及多套单位的物业时，必须识别并区分所有不同类型的产权文件（如本案中的三种租约），任何遗漏都可能导致法律程序无法顺利进行，最终影响到“裁定”（determination）的有效性。