一级法庭裁定：豁免物业服务费咨询程序，批准安装电梯、CCTV等

本案由一位名为 Hicks Road Markyate Management Limited 的申请人（Applicant）提起，案件涉及位于 Silverbrook, Hicks Road, Markyate 的房产。该房产的结构复杂，包含公寓（flats）、永久产权（freehold）住宅和商业单元。

申请人是该物业的居民管理公司，由 Ringley Chartered Surveyors 担任管理代理。申请人主张，安装卷帘门（roller shutter）、CCTV 和电力设施（electricity）的工程是“紧急需要”的，因为没有这些工程，房产内部分楼（flats 1 – 15 Richmond Square）和商业单元 1、2、3 将无法获得保险。

根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的规定，通常需要进行严格的咨询程序（Section 20 consultation）才能进行此类工程，但本次申请的核心就是请求法庭豁免这一咨询要求。

本案的争议焦点在于：申请人是否可以绕过《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的正式咨询程序，直接为房产安装必要的安全和电力设施（包括卷帘门、CCTV 和电力）。

申请人提交了详细的工程发票，证明了这些工程的成本和必要性。法庭在审理过程中，注意到该物业的《租约》(lease) 中包含房东（landlord）和管理方（Applicant）关于维护和保险的诸多义务。然而，由于缺乏承租人（leaseholders）的正式回应，以及法庭认为现场勘查（inspection）不必要，争议的焦点最终集中在：紧急性和法律豁免的合理性。

一级法庭(房产庭)最终作出裁定（determination）：批准了申请人豁免《1985 年房东与租客法》第 20 条咨询要求的请求。

这意味着，申请人无需再履行向所有承租人进行正式咨询的法律程序，即可推进安装卷帘门、CCTV 和电力设施的工程。法庭的裁决直接解决了程序上的障碍，使得工程可以基于其“紧急”的商业和保险需求得以继续进行。

法庭的裁决是基于书面材料（on the papers）作出的，体现了在证据充分且程序瑕疵可接受的情况下，法庭的快速决策能力。

本案的核心法律依据是《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的相关条款，特别是第 20 条和第 20ZA 条。第 20 条通常要求在进行影响所有承租人的重大工程前，必须进行充分的咨询程序，以确保工程的合理性和成本分摊的公平性。

申请人援引了第 20ZA 条，请求法庭进行“豁免”（dispensation）。法庭在权衡了工程的“紧急性”（因保险要求）与程序正义后，最终判定豁免是“合理”（reasonable）的。这再次强调了在物业管理实践中，当工程的必要性（如安全和保险）达到临界点时，法庭会倾向于支持能够保障物业整体利益的快速决策。

对于物业管理公司（Applicant）而言，本案提供了重要的实践指导：当需要进行涉及所有共用区域（Common Parts）的重大维修工程（major works）时，务必提前准备好强有力的证据链，特别是证明工程的“紧急性”和“必要性”，例如与保险公司出具的正式函件。

其次，如果无法获得所有相关方的书面同意或回应，应主动向法庭申请豁免咨询程序。法庭更关注工程的实际需求和对物业的保护，而非仅仅程序流程的完美执行。同时，所有涉及费用的发票和租约条款（如关于维护和保险的条款）都应作为核心证据提交，以支持豁免的合理性。