一级法庭裁定：关于物业维修工程的咨询豁免权认定

本案由Chord Properties Limited (申请人) 依据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20 条 ZA 寻求追溯性的豁免(retrospective dispensation)。

• 该申请涉及的维修工程是更换位于该物业电梯的车门传动板(car door gear board)。

• 物业位于Birmingham B3 1UP，是一栋包含地下室的五层建筑，内含8个住宅公寓和一个商业单元，结构为部分改建和部分新建，于2017年完工。

• 该物业的承租人(leaseholders)是物业的利益相关方，且每一位都是物业服务费(service charge)的支付人。

• 申请人指出，该维修工程于2025年12月3日完成，总成本为£1880.73（含增值税）。由于工程已进行，且延期进行完整的第 20 条咨询程序会不必要地延长潜在的安全风险，故提出豁免。

本案的核心争议焦点在于：申请人是否有权豁免《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的法定咨询程序要求，以便完成更换电梯车门传动板的维修工程。

• 申请人主张，该维修是确保电梯安全和正常运行所必需的，因为电梯门曾出现无法关闭的故障，存在安全隐患。

• 法庭需要判断，在实际安全风险面前，是否可以优先考虑维修的紧迫性，从而绕过严格的法定咨询流程。

• 需要注意的是，法庭明确指出，本次裁定仅关注“是否应豁免法定咨询要求”，而“是否应支付物业服务费(service charge)或该费用是否合理”是另一个独立问题，本次裁定不涉及。

一级法庭(房产庭)最终裁定，批准了申请人豁免《1985 年房东与租客法》第 20 条咨询要求的请求。

• 法庭确认，为了更换电梯车门传动板所进行的维修工程，可以获得豁免。这表明法庭认可了维修的必要性和时效性。

• 然而，法庭在判决中特别声明，在授予豁免权的同时，并未对任何物业服务费(service charge)的支付责任或其合理性作出任何裁定(makes no determination as to whether any service charge costs are payable or reasonable)。

本案主要依据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的相关条款，特别是第 20 条（Section 20）。

• 第 20 条通常规定了在进行影响共同物业的重大维修工程前，出租人/房东(lessor/landlord)必须履行严格的咨询程序，以确保所有相关方知情并同意。这旨在保护承租人(leaseholder)的利益，防止费用被不当征收。

• 申请人援引了第 20 条 ZA 的追溯性豁免机制，试图证明由于安全风险的紧迫性，无法遵循完整的法定程序。

• 法庭的裁决体现了法律在“程序正义”与“实际安全需求”之间的权衡，即在安全风险极高时，可适当放宽程序要求。

对于物业管理方和业主而言，本案提供了重要的实践指导：

• 安全优先原则：当涉及电梯、消防系统等影响居住者生命安全的关键设施发生故障时，如果延误维修会造成重大安全隐患，应准备好证据证明维修的“必要性”和“紧迫性”，以支持豁免咨询程序的申请。

• 费用分摊的独立性：请注意，即使法庭批准了维修工程的进行，这并不自动意味着物业服务费(service charge)的支付责任已经确定。费用分摊的合理性仍需根据《1985 年房东与租客法》等其他法律进行单独评估。

• 记录保存：所有维修的成本、故障报告、专业人员的建议等文件，都必须完整保存，作为未来应对物业服务费争议的有力证据。