一级法庭裁定：关于物业重大维修工程的豁免申请

本案由St John’s House RTM Company Limited（申请人）提起，寻求根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20ZA 条的豁免权。该豁免旨在免除出租人（landlord）根据该法案第 20 条必须进行的与承租人（lessees）的咨询程序。

该申请于 2026 年 1 月 19 日提交。法庭此前已发出指示，要求各方准备文件。多数承租人（leaseholders）已提交回复表，表示同意该申请。然而，部分承租人，包括Flat 12的George和Susan Collier，以及Flat 3的Trevor Brian Holmes，提出了部分或全部反对意见。

案件的起因是，该物业在 2024 年 11 月出现后方墙体受损的问题。最初，永久产权公司（freehold company）的董事们与一位勘测师（surveyor）接触，该勘测师建议该墙体属于“毗邻墙”（Party Wall）。最终，永久产权公司与该勘测师签订了毗邻墙协议，并随后对St John’s Limited（永久产权持有方）提出了费用追偿的索赔。

本案的核心争议点在于：在物业管理公司（RTM company）已接管物业管理权的情况下，对于涉及后方围墙的重大维修工程（major works）所必需的咨询程序，是否可以获得豁免。

申请人（RTM公司）主张豁免，以简化维修流程。反对方（如Flat 12的承租人）则基于程序正义和知情权提出异议。特别是Flat 3的承租人Holmes提出了反对意见，其焦点似乎在于RTM公司在处理此事时，未能充分与最初介入的勘测师进行沟通和协调。

因此，法庭需要裁定的是，在现有复杂的维修背景下，是否可以绕过《1985 年房东与租客法》规定的正式咨询程序，直接进行工程。争议的焦点在于程序合规性与实际维修需求的平衡。

经过审理，一级法庭(房产庭)作出裁定：授予申请人豁免就对物业后方毗邻墙进行的重大维修工程（major works）的咨询要求。

法庭明确指出，本次裁定是基于对案件特殊情况的考量。法庭特别强调，本次裁定不构成对以下事项的裁定：

• 承租人是否需要承担任何相关费用（liable for any costs incurred）。
• 此类工程的费用是否合理（whether the costs of such work are reasonable）。

法庭在做出决定时，参考了《Daejan Investments Limited (Appellant) v Benson and others (Respondents) UKSC/2011/0057》的判例法。法庭认为，由于最初与勘测师接触和协议签订主要由永久产权公司（freehold company）主导，这使得本次豁免的授予具有一定的特殊性。

本案的法律基础主要围绕《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的特定条款展开。申请人援引了第 20ZA 条，旨在规避第 20 条规定的咨询义务。该法案旨在规范涉及物业重大维修工程时，出租人必须事先征询所有相关承租人意见的程序。

法庭在审理过程中，必须权衡程序法（Procedural Law）与实质利益（Substantive Interest）之间的关系。虽然法庭授予了程序上的豁免，但其明确声明了本次裁定不涉及费用责任的认定，这体现了法律判决的边界性。这提醒所有相关方，即使程序获得豁免，费用分摊和合理性仍需依据其他法律原则或协议来确定。

本判决对物业管理实践具有重要指导意义。首先，它强调了在物业管理权（RTM）交接后，若重大维修工程的初期决策和协议（如与勘测师的协议）是由前任的永久产权公司（freehold company）主导的，后续的RTM公司在寻求豁免时，需充分说明这一历史背景，以增强说服力。

其次，对于物业服务费（service charge）和重大维修工程的费用分摊，本案再次警示：即使法庭在程序上给予了豁免，也绝不等于法庭对费用合理性或责任承担做出了裁定。因此，物业管理公司在进行任何重大支出前，除了关注程序合规性，更应准备好关于费用依据和合理性的详尽文件，以应对潜在的后续法律挑战。