一级法庭裁定：免除《1985年房东与租客法》第20条咨询程序

本案由Contour Property Services Limited（申请人）向Trencherfield Mill, Heritage Way, Wigan的住宅长期租赁产权(leasehold)业主（被申请人）提起，案件依据是《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的第 20ZA 条。

该物业包含52个公寓，被申请人持有长期租赁产权(long leases)。申请人负责为物业所有者（Nuttall Construction Limited）提供物业管理服务。所有业主共用“Mill Common Parts”（共用部分），包括公共通道和设施。

根据租赁合同，申请人有明确的义务来维修、装饰、维护和更换这些共用部分，包括消防和消防设备。业主有义务支付“公平和适当的比例”来支付这些管理义务的成本。

争议的核心在于物业管理方计划在2025年6月至9月期间更换物业的紧急照明系统，此项工作需要业主共同承担费用。因此，物业管理方必须遵守《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的严格咨询程序。

第 20 条规定，如果物业维修的成本预计超过每位业主 £250，则必须经过详细的法定咨询程序。如果未遵循此程序，每位业主的贡献额度将被限制在 £250。因此，申请人寻求法庭裁定，以豁免（dispensation）这一复杂的咨询要求，从而能够推进必要的维修工作。

法庭作出裁定，明确指出，在2025年6月至9月期间，对于更换Trencherfield Mill的紧急照明系统，可以免除《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的咨询要求。

法庭的裁决是基于对相关法律和程序适用性的综合判断。此外，法庭还要求申请人必须在本裁定书作出后的5个工作日内，将此裁定书送达每一位被申请人，确保程序透明和及时性。

本案主要依据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的第 20 条和第 20ZA 条。第 20 条确立了物业经理在为业主进行维修工作时，必须遵循的详细咨询流程，以保护业主不被过度收费。

第 20ZA 条允许物业经理向法庭申请豁免（dispensation）这一咨询要求。法庭在审理此类申请时，会参考判例法，重点评估业主是否遭受了因管理方未遵守规定而产生的“不利影响”（prejudice）。业主方需要证明其确实受到了损害，而非仅仅是“未能参与讨论”这一事实。

对于所有持有长期租赁产权(leasehold)的业主群体而言，本案提供了重要的实践指导。物业管理方在进行涉及业主费用的重大维修工程（如更换紧急照明系统）时，必须高度重视《1985 年房东与租客法》第 20 条的规定。

如果物业管理方认为咨询程序过于繁琐或不适用，应及时且充分地依据第 20ZA 条向一级法庭(房产庭)申请豁免。业主方则应密切关注此类法律程序，并在收到任何关于费用支出的通知时，了解其法律依据，必要时寻求专业法律意见，以维护自身在共用部分维修费用上的合理权益。