一级法庭裁定：关于物业服务费和自主管理权 (RTM) 的法律解读

本案由“The Flats 12 High Street RTM Company Ltd”作为申请人 (applicant)，向一级法庭(房产庭)提起诉讼，寻求裁定 (determination)应支付给其的累积未承诺物业服务费 (accrued uncommitted service charges)。

该诉讼的法律基础是《2002 年共同产权与租赁改革法》(Commonhold and Leasehold Reform Act 2002) 的第 94(1) 条。申请人于 2023 年 9 月 21 日发出索赔通知，旨在获取管理整个 12 和 12A High Street 的自主管理权 (right to manage, RTM)。

被申请人 (respondent)包括两方：第一被申请人（持有 12 和 12A High Street 的 999 年期长期租赁产权 (headlease)）和第二被申请人（该地块的永久产权 (freehold)持有者）。

案件的焦点围绕着 RTM 的范围和相关物业费用的计算，涉及该地块自 2004/2005 年被改造为零售单元和三套住宅单元的历史背景。

本案的核心争议点在于：应否、以及应支付多少累积未承诺的物业服务费 (service charge)。

申请人 (applicant)主张，根据法律规定，其有权获得管理整个地块的 RTM，并因此有权要求被申请人支付相应的物业服务费。

争议的复杂性在于：

• RTM 的范围争议：第二被申请人对 RTM 的具体范围提出异议，但申请人坚持其管理权应覆盖整个地块，包括底层商业单元和上层的三套公寓。
• 物业费的计算：法庭需要根据《2002 年共同产权与租赁改革法》的规定，确定应从储备基金中提取并支付给 RTM 公司的准确金额。

尽管双方在 RTM 的具体范围上存在分歧，但本案的审理重点已聚焦于对特定物业服务费款项的法律裁定 (determination)。

一级法庭(房产庭)在 2026 年 5 月 13 日作出明确的裁定 (decision)。

法庭首先确认了截至 2024 年 2 月 1 日，整个开发项目（Development）的累积未承诺物业服务费（作为储备基金）总额为 £76,158.88。

随后，法庭根据《2002 年共同产权与租赁改革法》第 94(1) 条的规定，计算出第二被申请人需要向申请人支付的款项。该款项的比例为总额的 17.18%，最终裁定金额为 £13,084.09。

此裁定直接解决了物业服务费的支付义务，为申请人获取的 RTM 提供了财务上的确认。

本案的法律依据主要围绕《2002 年共同产权与租赁改革法》(Commonhold and Leasehold Reform Act 2002) 的特定条款展开。

关键法律点：

• 第 94(1) 条：该条款赋予了法庭确定应支付的物业服务费的权力，这是本次诉讼的核心法律依据。
• RTM 的法律地位：申请人通过未能收到反通知 (counternotice) 成功获得了 RTM，这使得其有权代表所有相关方管理物业，并因此享有收取相关费用（如物业服务费）的权利。
• 物业服务费的性质：法庭的裁定强调了物业服务费的计算必须基于特定的法律比例和时间点（2024 年 2 月 1 日），而非仅凭双方的口头协议或初步估算。

法庭的判决体现了英国房产法中，在共同产权和长期租赁产权结构下，管理费用和资金分配的严格法律程序。

对于持有长期租赁产权 (leasehold)的业主和物业管理公司而言，本案提供了重要的实践指导：

1. 积极维护 RTM 权利：若您所在物业的管理权存在争议，应及时了解并采取法律行动，以确立您的自主管理权 (RTM)，避免因程序瑕疵导致权利受损。

2. 警惕物业费的追缴：物业服务费 (service charge) 的收取和计算必须严格遵循《2002 年共同产权与租赁改革法》等相关法律。任何费用增加或追缴都应有明确的法律依据和计算过程，否则可能面临法庭的质疑。

3. 尽早解决产权结构问题：本案涉及的复杂产权结构（永久产权、长期租赁产权、RTM）表明，业主应关注是否需要进行业权赎买 (enfranchisement)或租期延长 (lease extension)，以简化产权结构，减少未来法律纠纷的风险。