英国房产法庭裁定：市场租金确定与维修责任分析

本案由Maria Zamfir（租客/承租人）和Ovrdiv Zamfir（租客/承租人）作为租客，对Murugeau Sivalingam（出租人/房东）提起的，涉及《1988 年住房法》(Housing Act 1988) 第 13(4)(a) 条款的申请。

具体而言，出租人/房东于 2025 年 12 月 8 日，根据《1988 年住房法》第 13(2) 条款，发出通知，提议将现有租金 £1,450 每月 (pcm) 提高至 £1,800 pcm，并要求自 2026 年 1 月 9 日起生效。

租客/承租人随后向一级法庭(房产庭)提交了申请，要求法庭对该提议的新租金进行市场租金的确定 (determination of a market rent)。

该房产位于 19 Merton Avenue, Northolt, London UB5 4QF，租约自 2020 年 3 月 9 日开始，并已多次续约，租金周期为按月计算。

本案的核心争议点在于：出租人/房东提出的新租金 £1,800 pcm 是否符合该房产在 2026 年 1 月 9 日的市场租金水平？

此外，双方还围绕以下几个方面存在争议：

• 维修责任的划分： 双方就房产的维修责任划分，特别是依据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 9A 和 11 条款规定的责任范围存在分歧。
• 租金调整的依据： 租客/承租人提出，由于房产长期存在潮湿和霉菌问题，且租客自行进行了部分维修，应影响市场租金的计算。
• 物业费用： 双方对物业服务费 (service charge) 和地租 (ground rent) 的责任归属也提出了疑问。

法庭需要综合考虑房产的物理状况、市场环境以及双方的过往行为，来做出最终的租金裁定。

法庭于 2026 年 7 月 17 日举行了听证会，并对房产进行了实地检查。法庭最终裁定，该房产的市场租金应为每月 £1,550 pcm。此新租金自 2026 年 1 月 9 日起生效。

法庭在裁定时明确指出，评估市场租金时，应参考新租金生效前的市场情况，而非房东近期进行的维修工作。尽管房东已对潮湿问题进行了修复，法庭的评估是基于该修复工作发生之前（即新租金生效前）的市场水平。

关于维修责任，法庭强调，租客/承租人自行进行的维修，虽然在法律上可能构成其他权利，但与法庭计算市场租金的独立过程无关。同时，法庭也确认了租客/承租人需负责支付市政税 (Council Tax)，且裁定的租金不包含此费用。

本次裁定主要依据《1988 年住房法》(Housing Act 1988) 第 13 条款的程序规定，旨在确定一个“市场租金” (market rent)。

法庭在审理过程中，综合运用了《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 等相关法律，来界定出租人/房东和租客/承租人双方在房产维护和费用承担上的法律责任边界。法庭的判决强调，租金的确定是一个高度依赖市场证据和法律规定的过程，任何一方的过失或自愿行为，都不能成为改变市场租金的决定性因素。

此外，法庭还提醒，物业服务费 (service charge) 和地租 (ground rent) 的支付责任，必须严格按照法律和现有租约的规定来划分，不能混淆。

对于中国投资者或计划投资英国房产的读者，本案提供了几个关键的实践启示：

• 租金谈判的客观性： 确定租金时，法庭更看重客观的市场数据和房产的整体价值，而非双方在维修责任上的激烈争论。
• 维修记录的重要性： 房东和租客应保留所有维修费用和维修进度的书面记录，尤其是在涉及《1985 年房东与租客法》规定的维修责任时。
• 专业咨询的必要性： 涉及租金调整、物业服务费 (service charge) 或租约变更时，务必咨询专业的英国房产法律师，以确保所有权利和义务都符合最新的法律规定，避免因误解法律条款而产生经济损失。

总之，房产交易和租赁关系的处理，都需要建立在清晰、合规的法律框架之上。