英国一级法庭判决解读：HMO 许可与卧室尺寸合规性

本案由Mr Steve Joannou作为申请人 (applicant)，针对伦敦卡姆登区（London Borough of Camden）作为被申请人 (respondent)，在一级法庭(房产庭) (First-tier Tribunal Property Chamber) 提出上诉。该上诉涉及《2004 年住房法》(Housing Act 2004) 第 5 章第 3 部分规定的额外许可 (Additional Licence)。

涉及的房产是位于伦敦 Camden Road 的一间两层式公寓 (Maisonette)。该房产的原始额外许可自 2018 年 9 月 7 日至 2023 年 9 月 6 日有效，并曾限制使用三号卧室 (3rd bedroom) 作为睡眠住宿，理由是其尺寸过小（6.08 sqm）。

申请人于 2023 年 8 月 31 日提交了续期申请，并在许可授予时附加了卧室 3 不得用作睡眠住宿的条件。该额外许可于 2020 年 12 月 8 日生效，有效期为 5 年，涵盖了该房产。

• 关键点： 案件的核心争议点围绕着该房产内三号卧室的实际测量尺寸是否符合法律规定。

本案的实质性争议点集中在三号卧室的测量尺寸及其是否符合法律规定的最低标准。被申请人（卡姆登区）在庭审中提交了证据，指出该房间的测量尺寸为 6.2 sqm，并强调此尺寸低于《2018 年多人共居住宅许可条例》(Licensing of Houses in Multiple Occupation (Mandatory Conditions of Licences) (England) Regulations 2018) 所规定的法定最低尺寸 6.51 sqm。

被申请人进一步阐述了其立场：在确定一个卧室是否可作为睡眠住宿时，地方当局必须确保符合法定最低尺寸。如果房间尺寸低于 6.51 sqm，则必须在许可条件中明确禁止该房间被用作任何年龄超过 10 岁的单人睡眠住宿。

此外，被申请人还提及了卡姆登区内部标准，即对于共享设施的共居群体，单人卧室的最低尺寸应达到 7.1 sqm，这超出了法定最低要求。

• 核心冲突： 实际测量尺寸 (6.2 sqm) 与法定最低标准 (6.51 sqm) 之间的不匹配，构成了本次上诉的主要法律争议。

法庭最终的裁定 (determination) 是驳回了申请人提出的上诉，并确认了被申请人于 2025 年 6 月 23 日授予的额外 HMO 许可，有效期为 1 年。

判决的直接后果是，法庭确认了被申请人关于卧室 3 的限制性规定。由于三号卧室的测量尺寸（6.2 sqm）低于法定最低要求（6.51 sqm），法庭明确裁定该房间不得被授权用作睡眠住宿。

本次庭审的进行，体现了法庭对地方当局在执行《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 等相关法规时，必须严格遵守法定尺寸和使用限制的重视。申请人未能推翻这一基于物理测量和法律规定的限制。

• 最终结果： 维持原许可，并确认了卧室 3 的使用限制。

本案的法律基础主要围绕《2004 年住房法》(Housing Act 2004) 的特定条款，以及《多人共居住宅许可条例》(Licensing of Houses in Multiple Occupation (Mandatory Conditions of Licences) (England) Regulations 2018) 的规定。这些法规共同构成了地方当局管理 HMO 租赁的法律框架。

法庭的裁决强调了地方当局（即被申请人）在执行许可时，必须将“法定最低尺寸”作为不可逾越的红线。这不仅仅是行政建议，而是法律强制要求。如果房产的物理结构（如卧室尺寸）无法满足法律规定的最低标准，那么该房产的特定功能（如作为睡眠住宿）就必须被限制，否则即构成违法使用。

这体现了英国房产法中，公共安全和居住适宜性（habitability）的优先性，即使房东拥有相关产权，也必须服从于地方政府基于公共利益设定的使用限制。

• 核心法律点： 地方当局有权基于尺寸不合规性，通过许可条件限制房产的使用范围。

对于所有在英国拥有或管理 HMO 房产的房东/出租人 (landlord/lessor)，本判决提供了极其重要的警示。首先，在进行任何涉及多人居住的租赁安排前，必须对所有房间的尺寸进行精确测量，并将其与最新的法定最低尺寸要求进行比对。

其次，物业服务费 (service charge) 和地租 (ground rent) 的合规性检查同样重要，但本案更侧重于居住空间的物理合规性。如果房产的某些房间尺寸过小，即使您认为其用途可以改变，也必须准备好接受地方当局的限制性条件。

建议房东应主动与地方当局（Local Authority）沟通，了解最新的 HMO 标准，并考虑进行必要的结构性改造，以确保所有居住单元都能达到法律规定的最低标准，从而避免未来面临上诉和许可被撤销的风险。

• 行动建议： 房东应将“尺寸合规性”置于物业管理的首位。