一级法庭裁定：关于市场租金裁定的管辖权问题解读

本案由 Bartosz Tomaszewski（申请人/承租人）于 2026 年 5 月 29 日向一级法庭(房产庭)提交了申请。该申请的类型是根据《1988 年住房法》(Housing Act 1988) 的第 13 条和第 14 条，要求法庭裁定该物业的“市场租金”(Determination of a Market Rent)。

争议的物业位于伦敦 E5 9HR 的 303 Ruby Court。房东方（Ruby Court Estates Ltd）此前发出了一份租金增加通知 (Notice of Increase)，提议将该物业的月租金从 2026 年 5 月 31 日开始的 £2,000.00 提高至 £3,000.00。

房东方在回应中指出，申请人并非将该物业作为其主要或主要住所，而是居住在波兰。房东方进一步强调，该物业已获得 HMO 许可证，并且其租赁关系属于“商业协议”，而非受《1988 年住房法》管辖的居住协议。

• 关键信息点： 房东方明确将该交易定性为商业投资资产，而非传统的居住租赁关系。

本案的核心争议点在于：该物业的租赁关系是否符合《1988 年住房法》所定义的“受保障的租约”(assured tenancy) 的法律要求，从而使一级法庭(房产庭)有权介入并裁定市场租金的调整。

申请人（承租人）坚持认为，无论房东方如何论证，该申请都必须适用《1988 年住房法》第 13/14 条的规定，要求法庭进行市场租金的裁定。

然而，房东方则围绕物业的实际使用性质展开论证。房东方强调，申请人作为“离岸中间人”(offshore intermediary)，仅使用该物业从伦敦的次级承租人那里获取租金收入，其行为模式完全符合商业投资资产的特征，而非符合《1988 年住房法》所保护的“主要住所”的居住用途。

• 法律冲突点： 双方在“物业用途的定性”上存在根本分歧，直接影响到适用法律的适用范围。

经过审理，法庭最终作出裁定：法庭不具备管辖权来裁定此项申请。因此，根据《一级法庭(房产庭)程序规则》(Tribunal Procedure (First-tier Tribunal) (Property Chamber) Rules 2013) 第 9(2)(a) 条，该申请必须被驳回（struck out）。

法庭的裁决核心在于认定：法庭在本次诉讼或其任何部分上，不具备管辖权。这意味着，尽管申请人提交了请求，但从法律适用角度看，该案件的性质超出了一级法庭(房产庭)根据《1988 年住房法》处理的范畴。

此裁定直接否定了申请人要求法庭介入进行市场租金裁定的请求，因为前提——即法庭有权管辖该租赁关系——未能得到确认。

• 最终结果： 申请因缺乏管辖权而无法继续审理。

本案的法律讨论主要围绕《1988 年住房法》(Housing Act 1988) 的适用性展开。法庭在审理过程中回顾了该法案中关于“受保障的租约”(assured tenancy) 的定义，特别是第 1 条的规定，该条款要求承租人或共同承租人必须将住所用作其唯一或主要住所。

此外，法庭也提及了第 13 条，该条款规范了在受保障的定期租约中增加租金的程序。然而，法庭最终的裁决并非基于对租金增加程序的适用性判断，而是基于对整个租赁关系法律性质的定性。当物业用途被认定为商业而非居住时，适用《1988 年住房法》的法律基础便被削弱，从而导致法庭丧失管辖权。

• 法律重点： 法律适用性优先于程序性要求。

本判决对所有涉及长期租赁产权(leasehold)和租金调整的业主和承租人具有重要的警示意义。首先，它强调了物业的实际用途（Usage）是决定法律管辖权的最关键因素。如果物业的经营模式和收入来源明显偏向商业投资，而非居住用途，那么即使形式上存在租约，也可能不适用《1988 年住房法》的保护伞。

其次，对于房东方而言，在与承租人签订协议时，必须清晰界定物业的用途限制（Use Clause），并确保所有商业活动均符合法律规定，以避免在租金争议中被认定为“主要住所”的居住用途。

最后，对于申请人，在寻求法庭裁定时，必须首先确认自身权益是否完全受《1988 年住房法》保护，否则，即使是合理的租金调整请求，也可能因管辖权缺失而被驳回。

• 建议： 建议双方在争议发生前，寻求专业法律意见，明确物业的法律定性。