一级法庭裁定：紧急屋顶维修豁免咨询程序

本案涉及位于 31 St Richards Road, Portslade BN41 1PA 的房产。该房产是一栋独立的建筑，被分割成两套住宅单元：底层一套两居室，上层一套两居室的联排公寓。房产估计有约 75 年的历史。

申请人（Anna Biernacka-Tavares & Annamaria Busia）是上层公寓的共同所有者，持有该房产的 50% 永久产权(freehold)权益。

申请人提出申请，寻求根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20ZA 条的豁免，免除房东就进行屋顶的修复性维修（remedial works）而必须履行的咨询程序要求。

申请人解释称，拟议的维修是针对漏水的紧急修复，漏水发生在三个不同的位置，其中两个靠近电气装置，另一个靠近火警系统，甚至涉及水滴流向电气插座。专业检测显示，这些维修是紧急的，包括阻止渗水和修复相关缺陷区域。由于维修工作已于 2026 年 2 月 16 日/17 日进行，申请人请求追溯性豁免，因为在工程进行前，正式的法定咨询程序并未完全遵循。

本案的核心争议点在于：当房产出现紧急漏水等需要进行“重大维修工程”(major works)时，是否可以绕过《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的、要求房东必须事先进行法定咨询程序的法律要求。

根据法律规定，如果出租人(lessor)计划进行成本超过每份租约每年 250 GBP 的重大维修工程，则每位承租人(lessee)的相应出资额将被限制，除非已完成必要的咨询程序，或已获得法庭的豁免(dispensation)。

因此，申请人需要说服一级法庭(房产庭)相信，由于维修的“紧急性”(urgency)，遵循完整的法定咨询程序在当时是不“合理”(reasonable)的，从而获得追溯性的豁免。

一级法庭(房产庭)最终作出裁定，授予了申请人根据《1985 年房东与租客法》第 20ZA 条的豁免。该豁免允许房东在进行 31 St Richards Road 屋顶的修复性维修时，无需遵守第 20 条规定的咨询要求。

法庭明确指出，此项豁免的生效前提条件是：房东必须将本裁定的副本送达所有承租人(leaseholders)。

法庭在审理过程中，确认了申请人提出的维修的必要性和紧迫性，并最终决定在没有听证会的情况下，仅根据书面材料作出裁定(determination)。

本案主要依据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的相关条款。具体而言，第 20 条规定了重大维修工程的费用分摊和前提条件，即必须完成咨询程序或获得豁免。

而第 20ZA 条则赋予了一级法庭(房产庭)权力，允许其在收到申请后，如果“确信豁免这些要求是合理的”(satisfied that it is reasonable to dispense with the requirements)，便作出豁免的裁定。这体现了法律在平衡保护房东和承租人利益与应对突发紧急情况之间的考量。

本判决对所有涉及共同产权(freehold)或长期租赁产权(leasehold)的业主和物业管理方具有重要指导意义。它强调了在处理涉及重大维修工程时，虽然法律程序严谨，但“紧急性”是获得豁免的关键论据。

业主方在遇到突发、危及安全的维修需求时，应立即收集所有专业检测报告（如 Delta roofing 的报告），并准备好证明“不可等待”的证据链条。同时，应主动向法庭提交申请，请求追溯性豁免，并确保所有相关方（包括所有承租人）都能及时收到法庭的正式裁定通知，以避免后续的法律纠纷。