一级法庭裁定：免除重大维修工程咨询程序

本案由 Victoria Quay Management Company Limited (申请人/applicant) 提请一级法庭(房产庭) (First-tier Tribunal Property Chamber) 审理。该申请涉及位于 Eastbourne 的 Merope House 和 Vega House 两栋物业的电梯翻修工程。

申请人的核心诉求是根据《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 第 20ZA 条，获得豁免，从而免除必须就该重大维修工程进行法定咨询的要求。

申请人指出，该维修工程已于 2025 年 3 月完成，并且费用已全额支付。他们强调，此次维修是紧急进行的，目的是为了维持电梯服务，并确保建筑物的安全和适居性。

此外，本案还涉及承租人(leaseholders)方面提出的，要求阻止申请人通过物业服务费(service charge)或行政费用(administration charge)追回本案诉讼成本的请求。

本案的争议焦点主要集中在两个方面：

1. 程序性焦点： 申请人是否应获得豁免，从而无需遵守《1985 年房东与租客法》第 20 条规定的法定咨询程序，以便推进电梯翻修等重大维修工程。
2. 费用追偿焦点： 承租人方主张，无论申请人是否成功进行维修，其在本案诉讼过程中产生的所有成本，均不应被视为可追偿(recoverable)的费用，不能通过物业服务费或行政费用转嫁给承租人。

法庭在审理时，需要权衡申请人进行紧急维修的必要性与法律规定的程序正义之间的关系，并对费用追偿的范围作出明确界定。

一级法庭(房产庭)做出了以下几点裁定：

• 豁免批准： 申请人成功获得了豁免，即根据《1985 年房东与租客法》第 20ZA 条，免除了就电梯翻修等重大维修工程进行法定咨询的要求。
• 费用合理性： 法庭明确指出，本次裁定并未对维修工程的成本是否合理或是否应由承租人支付作出任何裁定(determination)。
• 成本追偿限制： 根据《1985 年房东与租客法》第 20C 条，法庭指示，申请人在本案诉讼中产生的所有费用，不得被视为可用于确定任何物业服务费(service charge)金额的相关费用。
• 行政费用限制： 此外，法庭还指示，申请人不能通过行政费用(administration charge)追回本案产生的任何费用。

法庭的裁决主要依据了《1985 年房东与租客法》(Landlord and Tenant Act 1985) 的相关条款，特别是第 20 条和第 20ZA 条。

第 20 条规定，如果出租人(lessor)进行成本超过每份租赁合同(lease) 250 GBP 的合格工程(qualifying works)，除非完成了必要的咨询程序，或法庭已豁免该要求，否则每位承租人(lessee)的相应缴款额将被限制在 250 GBP。

第 20ZA 条赋予法庭权力，如果法庭认为豁免咨询要求是“合理的”(reasonable)，即可作出豁免的裁定。法庭在行使此自由裁量权时，参考了最高法院在 Daejan Investment Limited v Benson et al [2013] UKSC 14 案中的指导意见，重点关注了承租人是否会因此受到不当影响。

本判决对物业管理和重大维修工程的实施具有重要指导意义。首先，当物业发生紧急且影响居住安全的关键设施（如电梯）故障时，如果能证明维修的紧迫性和必要性，及时申请豁免咨询程序是可行的法律途径。

其次，本案再次强调了“程序正义”的重要性。即使维修本身是合理的，如果程序上未能严格履行法定咨询程序，也可能导致后续的费用追偿和法律责任产生争议。

最后，对于物业管理公司而言，即使在成功推进工程后，也必须注意诉讼成本的追偿范围。法庭明确限制了通过物业服务费或行政费用追回诉讼成本的范围，提醒各方在制定费用预算时需严格遵守法律规定。